房屋租赁具有不稳定的特征。无论房屋出租人还是房屋承租人,都会因为各种原因而终止履行租赁合同。为了确保租赁合同稳定性,各国采取了一系列管理措施。譬如,一些发达市场经济国家明确规定,未经承租人同意,出租人不得随意解除租赁合同,如果出租人提出解除租赁合同请求,必须给房屋承租人适当补偿,并为房屋承租人重新租赁房屋提供必要的条件。部分国家甚至明确规定,房屋租赁合同的期限不能过短,如果房屋租赁合同约定的期限不符合规定,房屋出租人应当承担法律责任。
基于我国的实情,笔者认为,解决房屋租赁过程中存在的不稳定问题必须多管齐下。如果签订租赁合同双方约定期限,那么,在期限到来前,出租人须提前通知承租人,如未提前通知,那租赁合同自动履行。如承租人愿意在同等条件下继续承租房屋,那就享有优先权。
强调出租人提醒义务,是要切实保障承租人的利益。
解决租赁合同稳定性牵涉到非常复杂的法律问题。租赁合同当事人权利义务可能会随着价格或经济形势变化而变动,这就要求租赁合同双方当事人本着互谅互让的态度,解决价格变化或因经济形势变化所产生的权利义务不对称问题。如果由通胀而导致房屋租赁价格上涨,双方可通过协商方式重新确定租赁价格,如因经济形势变化而导致租赁合同无法履行,双方也以通过协商方式签订补充合同,或在专业人士帮助下重新确定权利义务。
当前不少城市对个人房屋出租征收个人所得税。这种税收征管模式缺乏可行性。部分房屋租赁合同当事人为规避税收,一面压低租赁合同标明的价格,一面分解租赁费用,将水电、煤气、家用电器使用费用与房屋租赁费用分开。所有这些都说明,要发展房屋租赁市场,就须实行相对优惠的税收政策。对居民出租住宅,政府可免予征收个人所得税。拥有多套房屋,可向出租人征收个人所得税。对少数“食利阶层”以出租房屋获取巨额收益的,则应强化税收征缴。一言以蔽之,对房地产市场长期积累的问题应具体情况具体分析,不能一刀切。