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马光远:三四线城市房价为什么大涨?(2)

2017-07-05 15:45:28      参与评论()人

  也就是说,按照“待售面积”衡量库存,就根本不存在什么库存。既然“库存”不严重,为什么还要“去库存”?因为在三四线,四五线的城市,房地产真正的危险不仅在于新建的房子卖不出去,更在于很多卖出去的房子空置,二者加总非常吓人。

  第三、三四线城市的“库存”要不要帮着去?三四线城市住房供需平衡,一些城市供应过剩。过剩的房子如同过剩的产能,是多余的东西。

  按照一个城市人口的基本面,需要多少存量房子,未来还需要多少房子,这是一个基本能确定的数,如果房子的数量多于城市居住人口需要的住房数,多余的房子就是绝对过剩。

  经济学的基本原理告诉我们,绝对过剩的房子如同绝对过剩的产能,是无效的供给,无效的供给本身就是资源的浪费。而政策却想方设法解决这些已经属于无效的供给,属于过剩的产能。比如,一个城市需要一万套房子,现在有1.5万套,多余的5000套就是绝对过剩的。

  这些过剩的房子,无论是让房子已经足够的本地人买,还是让出于投资需要的外地人买,买回去之后仍然不会居住,仍然属于过剩的产能。

  用宝贵的资源购买过剩的产能,表面上房子卖出去了,实质上那些房子仍然属于无用的东西,最好的办法就是炸掉,土地还能盘活。

  第四、当年提出“去库存”政策时,政策把希望寄托在农民工身上。我在过去的多篇文章中对此都有阐述,中国房地产过去两年的实际也告诉大家,房地产和农民工关系真的不大。

  正因为“去库存”政策本身既不符合中国房地产市场的实际,在政策执行的过程中,面对区域分化明显的市场,用一个药方治病。这个市场一些城市发烧,一些城市发冷,而我们给他们吃了同样的药!从而导致不该涨的地方房价暴涨。也许只有在中国,在政策判定“库存”很大的情况下却出现了价格的暴涨情况。

  这是直接挑战经济学的基本原理:经济学的基本原理告诉我们,供应过剩的市场要出清,必须通过价格的向下调整才能实现。

  即便“去库存”政策导致了和政策预期基本背离的结果,很遗憾地是,在房价经历2016年的疯狂,在房地产的重要矛盾已经转为热点城市的资产价格泡沫风险之后,我们却仍然坚持“去库存”政策,这让长期关注房地产市场的鄙人实在大惑不解。

关键词:三四线楼市