当前位置:经济频道首页 > 全球经济新闻 > 正文

智库警告日本有1800个城市面临消失!值得中国借鉴(4)

2019-03-27 11:33:33  瞭望智库    参与评论()人

3.房地产税

如果在东京购买一套5000万日元(约合人民币300万元)的房产,获得房屋及其所占土地的所有权,加上中介费、不动产购置税及印花税等税费,购房人需支付的款项实际约为5229万日元(约合人民币313万元)(如表12–2计算)。其中,购置税占房款的4.58%,不动产税占1.4%,市政建设税占0.3%。同时,对于不动产税和市政建设税,每年征收一次,每3年对税基资产进行一次重估,对土地、建筑物等均征税。

不论购房者是否拥有日本国籍或者是否居住在日本,这些税费是都需要缴纳的。虽然购房者在买房后每年缴纳的额度总共为重估价的1.7%,似乎并不是很高,但是如果做一个测算的话,结果就不大相同了。将这套价值5000万日元的房产,按“3000万日元(约合人民币180万元)建筑+土地”的不变重估价折算70年,折现利率为日本主要银行贷款利率(1%),则不动产加上市政建设税的总额折现价约为2560万日元(约合人民币153万元),直接将这套房产的实际支付款项提高了51.2%。

由此可见,在做地产的跨国价格比较时,房地产税的影响不容小觑。

表12–2东京购买房产实际支付价款及每年税收支出

日本智库发出警告:1800个市面临消失!中国人还要去抢房吗?

日本的房地产税政策是由中央政府决定的,但对资产进行评估,以及对房地产税的征收都是由日本地方政府来执行。通常,地方政府拿走52%的税收收入。房地产税的税基并不是业主收入,而是资产重估价。随着日本经济下行,业主失业或由于资金紧张而不能缴税的情况时有发生。此时,业主通常将偿还抵押贷款的义务排在缴纳不动产税费前面。遇到这种情况,地方政府通常会适当减免业主负担,或者直接从业主储蓄账户中扣款。

4.建筑开发成本

日本新建房屋的定价通常是基于购地成本、建筑成本、销售利润三项相加。2012年以来日本的建筑成本一直在上升。2016年日本建筑成本平均为19.7万日元/平方米(约合人民币1.18万元/平方米),部分推动了房价上涨。建筑成本跟房屋类型相关。2016年,酒店、餐厅等建筑成本平均为33.9万日元/平方米(约合人民币2万元/平方米),同比上涨29.4%,涨幅更大。

建筑开发成本的上升是多方面因素造成的,行业内劳动力缺口大、人工成本快速上涨是东京地区建筑成本上升的主要原因;全日本范围内对酒店、2020年奥利匹克场馆修建的需求也推动着建筑成本上涨。另外,原材料价格的不断走高,在未来可能会进一步推高建筑成本。

5

东京住宅市场现状

随着东京地区,特别是市区、中心区房价近年来的持续上涨,普通家庭收入很难跟上不断上涨的房价,需求群体,特别是25-44岁年轻人群的买房意愿不断下降。与之相应的是租房需求的稳定增长,特别是在东京城中心、公共交通便捷的地方。

根据日本总务省的测算,东京流入人口中,有90%的年龄分布在20-29岁之间,而儿童和64岁以上的老人则持续流出。持续涌入的处于工作年龄的年轻人,为东京租房市场创造出稳定的需求。

从房租供给端看,金融危机后东京地区平均每年新增14万套的新房供给,其中约50%的新房是用于出租的。2015年,安倍政府提高了遗产税税率,其直接的结果是让大批富人竞相投资高层公寓用于出租。因为高层建筑单位房间所占土地的估价税基大幅低于低层豪宅,进而大幅降低了遗产税的征收税额,所以很多投资者选择投资高层住宅用于出租,以规避遗产税。日本央行在2017年年初的一份区域经济发展报告中,指出规避遗产税、寻找更高资产收益率,加剧了日本房租市场的供给繁荣。

随着租房需求的上升,东京的住房租金也呈现增长的趋势,且区域间分化明显。2008年金融危机以来,东京房租先降后升,在2012年开始反弹。不管房价是下降,还是上升,东京中心5区(除去文京区)的租金都表现出较强的韧性,下降得少,上升得多。相对于东京整体房租市场的平均水平,中心5区的房租持续表现出高溢价。另外,东京南部和北部中心区的房租也有较高溢价,主要是受益于这些区域非常便捷的交通。

从房租绝对值来看,东京中心5区的房租目前是每月4200-4300日元/平方米(约252-258人民币/平方米)。如果租用一套70平方米的住宅,月租金约为30万日元,折合人民币约为每月1.8万元。相比之下,目前北京、上海市中心的房租还是要低很多,不到东京的一半。

与中心区形成鲜明对比的,是非中心区供给过剩,空置率较高,房租上涨缓慢。在东京郊区,房屋空置率高达30%-40%,而且房东每月都需缴纳不少的管理费、修缮基金及不动产税等,这些地区的房租收益率堪忧。

关键词:

相关报道:

     

    世界排名14的巨头被曝惊天大雷,一夜蒸发626亿!

    相关新闻