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智库警告日本有1800个城市面临消失!值得中国借鉴(3)

2019-03-27 11:33:33  瞭望智库    参与评论()人

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东京房价的构成

一般而言,放假包含地价、房地产税费、建筑开发成本、开发利润等几部分,东京的房价也不例外。在日本这样的竞争市场,开发利润随着成本项加成,因此房价随着前三个成本项目而波动。

1.土地规划

看土地价格,先看当地的土地规划。

回顾历史,东京的土地规划其实经历了一个变化的过程。日本在20世纪80年代经历了房地产泡沫,其中一个重要表现是当时随着地价的不断上涨,土地所有权与土地用途不断集中。当时,东京60%的土地其实是归3.2%的大户业主(即拥有2000平方米以上土地的个人或公司)所有,这些业主主要为大型企业或财团。他们购买土地的方式主要通过银行贷款,当时日本宽松的金融环境以及日本央行长期的低利率政策为他们加杠杆提供了温润的土壤,于是他们不计后果地融资圈地,建造写字楼或购物中心。

1972—1990年,东京中心区办公楼的楼面面积上升了74.3%,最终导致办公楼供给过剩。

日本智库发出警告:1800个市面临消失!中国人还要去抢房吗?

(图为东京办公楼群图源:视觉中国)

日本房地产泡沫破灭后,地价开始大幅下滑。购地企业屯着大量闲置的办公用地,面临巨大还贷压力,导致银行系统开始出现大量坏账。压力之下,政府逐步放松对楼市开发的限制,调整土地规划政策,让私人部门更加积极地参与到城市规划、建设中去,以振兴经济,最终有了2002年《城市复兴法》的出台。

《城市复兴法》让土地分区变得更加容易,也让私人部门的参与更加积极。在商业用地区,房屋用途几乎可以随意指定——只要土地所有者能够提出修改方案,让该区域2/3的所有者都同意,那么土地用途就能改变,这大幅提高了政府主导的土地分区的效率。

2003年,随着放松建筑物外观结构规定、允许提高容积率这两项政策的出台,东京地区出现了楼层更高、楼间距更窄、容积率明显提升的建筑。这一连串的政策直接提升了东京的土地供给水平。在以前沿海的工业用地区,大量的高层公寓拔地而起。

有意思的是,随着限高政策的逐步取缔,位于千代田区的皇居所在地,也难逃被高耸入云的大厦包围的命运。按理说皇居是日本历史的重要象征,且日本皇室还在政治生活中发挥着一定的作用,皇室建筑应该受到保护。但是,相比之下,增加土地供给、满足市场需求的力量似乎更为强大。最终,与皇居所在地一街之隔的,是超高层建筑耸立,并不断修建、增高的丸之内商业街。

宽松的地产开发环境,加上日本土地的私人永久所有属性,让土地所有者有权自由处置、出售、出借土地,或者自由地推倒重建,而开发商、政府均无权干涉。这也使得东京房屋修建率极高。2016年东京14万户新建住房开工,而美国纽约州同年的新建住宅套数仅3.4万套。在东京市区,建筑工地几乎随处可见——常常可见在高楼间狭小的空地上,或者摩天大楼的顶上,在施工。

2.土地价格

在东京不同区域之间,住宅用地价格分化明显。2004年以来,东京都住宅用地的平均单价在每平方米50万日元(约合人民币3万元)上下微幅波动,而东京23个特别行政区的住宅地价波动较大,涨幅也较大。以东京中心三区平均住宅地价为例,2013年以来这三区住宅地价持续上涨,千代田区住宅地价4年累计涨幅为33%。

中心区的地价上涨,与人口向此聚集以及土地供应有限有关。即便是尽力增加建筑高度,从而增加有效供地面积,还是不能完全满足需求,导致价格不断上涨。

日本全国的土地价格差异也很大,并且涨跌互现。涨跌区域最明显的区别在于是否在交通、商场的行走半径内。

根据日本国土交通省公布的数据,东京核心区住宅、商业用地在近四年累计涨幅超过25%,年均同比涨幅超过6%。这些区域地价的持续上涨与日本经济变好、办公楼空置率低、需求走强有关。

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