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智库警告日本有1800个城市面临消失!值得中国借鉴(2)

2019-03-27 11:33:33  瞭望智库    参与评论()人

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位置、位置、位置

东京各区域之间差异很大,而人口的流动是区域之间差异的集中体现。

2010—2015年,日本全国的人口总数从1.28亿减少到了1.27亿,减少了0.78%。然而,同时期的东京地区的人口却是增加的——东京都市圈、东京都和东京特别行政区的人口增速分别为0.72%、2.58%和4.87%。其中,位于东京中心的港区、中央区、千代田区和涩谷区的人口增速均超过10%。

根据东京都政府预测,这种人口向东京中心区域集聚的趋势将长期持续。港区这个占地约20平方公里的地方,2017年3月的人口数达到25万人,在过去22年间增长72.9%。

人口的涌入,与东京城区的房价上涨相互验证。

2013年1月至2017年7月,东京中心6区中70平方米大小的房屋,单价从每平方米4.4万人民币飙升至6.2万人民币,涨幅超过40%。

东京的区域差异,决定着东京房价要分区域来看,不能一概而论。

即便是在核心的23个特别行政区内部,房价差异也很大。以70平方米大小的房屋的价格为例,东京中心6区与西南6区,以及西南6区与东北11区之间,房价长期存在1000万日元(约合人民币60万元)左右的差距,价差相当于城区均价的五分之一。2015年到2017年,这种差距被进一步拉大,中心6区与西南6区的差距达到2000万日元(约合人民币120万元)。

日本智库发出警告:1800个市面临消失!中国人还要去抢房吗?

作为对比,其他大城市如名古屋市、神户市的70平方米大小的房子出售均价自有数据以来,价格稳在2000万日元(约合人民币120万元)的水平,近年来也并没有随着东京房价上涨而上涨,价格相当于东京中心区房价的30%,甚至要更低。

东京房价印证了那句关于房地产的著名论断:三件事情最重要,位置、位置、位置。

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去中心化的失败

值得注意的是,虽然日本政府致力于去中心化、重振其他地区经济,但是仍然无法阻挡人口向东京聚集。

20世纪70年代,日本政府就曾提出将太平洋沿岸带功能向其他地区转移,但这项计划只是暂时性地阻止了人口向东京流动,后来因为转移地区难以实现就业,吸纳人口自循环,用的是政府支出进行基建,效果并没有持续。而后几十年间,日本出台了多项去中心计划,却都一直不愠不火,效果不佳,逐渐淡出讨论的范围。

2014年一份智库报告指出,如不采取措施,日本将有1800个市面临消失的命运。同一年,日本首相安倍晋三再次将区域重振提上日程,公布了税收等一揽子优惠政策,并在2015年给予了4万亿日元(约合人民币2400亿元)的地区振兴财政预算。

但此举效果依旧不佳,各级政府激烈反对,截至2016年年底,仅12家公司重新转移了总部所在地。在2017年的财政预算中,更是只字未提去中心化、刺激地区经济等议题。

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