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智库警告日本有1800个城市面临消失!值得中国借鉴

2019-03-27 11:33:33  瞭望智库    参与评论()人

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日本智库发出警告:1800个市面临消失!中国人还要去抢房吗?

说起东京地产,“泡沫破灭”“一蹶不振”是经常用到的词汇。东京的房地产价格指数,从1990年左右的顶峰时期到现在,下降了约7成。日本经济“失去了20年”也被认为与房地产泡沫破灭有关。

日本智库发出警告:1800个市面临消失!中国人还要去抢房吗?

然而,2013年以来东京房地产市场出现明显反弹,房子再次成为众多投资者竞相追逐的热门资产,东京也频频被机构投资者列为亚太区第一、全球前三值得投资的市场。

与之对应的,就是各国买房者奔赴日本购房。最近,一篇讲述中国人赴日买房的文章就引发了很多人的讨论。

文中有人为了孩子的教育买房,有人为了土地终身所有买房,但更多的是为了投资、房生钱而买房。后者大多购置了小型房产进行出租,或做民宿,没想到,随之而来的却是安全事故频发——

有女生差点遭遇房东性侵;大阪兵库县一家民宿的行李箱中发现一颗女性头颅;不堪陌生人侵扰的当地人堵锁眼、报警、甚至上街示威……

2018年6月出台的《住宅宿泊事业法》(民宿新法)将出租、民宿的路子堵死,许多人只得赔钱抛售。一位北京人在东京河湖区花一百多万人民币买下一套两居室,他打通了房间,重做了装修。没想到一年还不到,新法规一出台,他就收到了管理公司的警告,最后赔了60多万人民币才将房子脱手,这还不包括负担的税收和装修成本。

大部分赴日买房的中国人在先赚后赔的变化下,开始彷徨无措,不知未来日本房地产市场到底将走向何处。

日本房地产的真相到底如何?日本的经验又能给我们什么样的启发?

文|徐远北京大学国家发展研究院教授

编辑|谢芳瞭望智库

本文为瞭望智库书摘,摘编自《城里的房子》,中信出版集团2018年12月出版,原标题为《东京地产:“泡沫”没有告诉你的故事》,文章有删减,不代表瞭望智库观点。

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东京有三层

说到东京,其实可以有三层相差很大的概念:东京都市圈、东京都和东京特别行政区。这三层东京概念差异很大,人口密度和房价也很不同。为避免讨论中的混乱,先厘清这三层概念。

日本智库发出警告:1800个市面临消失!中国人还要去抢房吗?

(图为东京市区图源:视觉中国)

东京都市圈,又称首都圈,以东京市区为中心,半径80公里的区域内,东京都、神奈川县、千叶县、崎玉县等一都七县共同组成了东京都市圈。圈域面积3.69万平方公里(相当于2.25个北京),约占日本国土面积10%;人口总数4378万人,占全国三分之一以上,创造了全国40%的GDP。

东京都,相当于我国的省,辖区包含东京特别行政区(位于东京都东部)、多摩地区(含西部多山地区、中部很多小城市及村落),以及伊豆诸岛、小笠原群岛等岛屿地区。

东京都占地2190平方公里,相当于北京市区面积的1.6倍,人口1316万,是日本47个都道府县中人口数最多的,人口密度为日本全国的18倍。该区域GDP为95万亿日元(约合人民币56849亿元),人均GDP相当于日本全国的1.7倍,上海市的4倍。这里拥有全球流量最高的铁轨系统和通勤系统,赋予了东京都强大的人口虹吸能力。据统计,东京都日间人口数为1558万人,每日有约240万人交通往返。

东京特别行政区(原东京市),位于东京都的东部,包含23个特别行政区,占地619平方公里(相当于1.4个海淀区),人口更为稠密,共有938.5万居住人口,人口密度为15162人/平方公里。在世界范围内,这个区域的人口密度都是很高的,仅次于中国澳门、摩洛哥、曼哈顿岛等地方。

日本智库发出警告:1800个市面临消失!中国人还要去抢房吗?

在东京特别行政区的23个区中,中心6区包括千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区。这里是东京的核心区,是东京的最繁华地段,日本的皇宫就位于千代田区。这六个区占地面积86.9平方米,总人口130万人,人口密度1.5万人/平方公里。其中千代田区由于是皇宫所在地,人口密度较低,只有5000人/平方公里,拉低了6区的平均密度。

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