与唐亮不同,让何斌和同行担心的是小业主们"随心所欲"的报价。"比如地坛北里有一个一层的双南小两居,装修确实很好,之前这个户型均价大概在750万-780万元,但业主最开始挂牌的时候一定要挂到880万+。"在何斌看来,不切实际的报价后再降价反而不利于成交,更容易引起购房者的观望。"现在这套房子一个月内降了小90万元,依旧没能成交。"
正是由于这种 " 想买不敢买,想卖卖不掉 " 的情况越来越多,何斌所在片区的库存不断攀升。" 我们预估跟另外一家整体加一块,在 700 套左右,这个数据在今年 1 月是 400 套不到,差不多翻倍了。"
这一说法也得到金融街片区经纪人阎崇的认可。据阎崇说,其实挂牌量相较于往年同期并没有增加多少,最主要的还是去化慢了,导致库存量大幅增加。"最近成交房源较2月挂牌降了5%-10%的价格,没降价的则不好卖。"
目前北京最大的中介公司链家的台前二手房可售房源不到12万套,但知情人士透露,实际后台的库存已经突破14万套,从消化端与挂牌速度比率来看,市场的消化节奏比两个月前的巅峰时期放缓了50%。
踩踏式出货来了?
不只是成交量的锐减与库存的高企,让何斌和所在区域经纪人最担心的,是所在片区部分小区的集中挂牌。
"我们是一个东城与朝阳交接的区,基本两边都卖,最早是从朝阳卖了换东城上学的多,但最近就这小半年的时间,大量的东城业主开始挂牌。"
以何斌门店2月成交了3套的地坛北里为例,这个小区在过去常态化挂牌量在10套左右,其中"诚心卖"的大概占到40%,而现在挂牌数量在短短3个月内超过20套。
同样的情况也发生在其他和平里片区的 " 老破小 " 小区内。链家 App 显示,和平里热搜小区榜前 3 位的小区分别是和平里七区、和平里五区和民旺园,挂牌量均超过 20 套,和平里七区和民旺园的挂牌量都达到了 36 套。
与地坛北里一街之隔的化工大院,虽同为典型的"老破小"小区,因物业管理好、停车位充足,是此前这个片区购房者比较青睐的。"95平方米三居室的局长楼在这个小区过去一年都不出一套,今年一直在出,现在还同时挂了2套。"
对于如此大规模的集中挂牌以及片区库存量的高企,是否意味着老破小踩踏式出货的节点就到了,包括何斌在内的一线经纪人并不认同。
"目前说还过早,老破小有老破小的好。配套完善、交通便利,碰上物业好的小区,对上班族和有小孩的还是有吸引力。"但何斌也承认,从目前的趋势看,下行趋势持续到6月已经是"板上钉钉",未来如何要看政策怎么走。
一位行业资深分析师告诉北京商报记者,受去化因素影响,北京二手房供给量逐步增大,但目前市场状况还不能说是"供过于求",买方市场下购房者拥有更高的"筛选权",比对时间也要更久。踩踏式出货的前提还是要体现在房价方面,整体加大供给,房价持续走低,目前还没有达到踩踏的程度。
在王小嫱看来,随着退税政策的出台以及疫情防控的放开,今年挂牌房源量上升,又恰逢新的一年的升学期,部分家长开始为孩子上学做准备,东西城由于其拥有独特的教育资源,老破小不会出现踩踏式的出货现象。但没有学区加持的老破小会面临成交周期长的压力。
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