资金从东到西“填坑”转移

2016年下半年以来，全国楼市迎来一轮大涨行情，尤其是西部大城市房价的洼地效应非常突出，重庆、西安等西部城市房价领涨全国。

需要注意的是，2018年，各大房企集中布局三四线等中小城市拿地的态势明显，而2019年各大房企又有回流一二线大城市，因此造成一二线大城市土地市场走热，各地出现楼市“小阳春”行情。

首先，2016年至今，可以看作是一轮全国楼市的大行情，仅从销售额来看，2016-2018三年的全国商品房销售额是明显大于之前的很多年份的。

第二，从房价来看，虽然全国众多城市在这三年之中都有不同程度的涨幅，但如果从2016年十月开始的新一轮调控期划断，可以看出两个不同的阶段。

即在这之前，东部城市不仅绝对房价高，而且相对的房价涨幅也更大。比如在调控开始前的2016年1-9月，西部的成都前九个月累计的新房价格涨幅为6.46%，而东部的无锡在2016年9月单月的新房环比涨幅高达8.2%，成都完全没有可比性。再看2016年全年的新房指数涨幅，合肥高达46.16%，厦门41.54%，南京39.68%，无锡35.53%，而成都仅5.39%，同期重庆7.22%，西安6.99%（数据来源国家统计局的数据）。

接着，楼市第二阶段开始，情况起了很大的变化。2016年10月后，购房资金加剧出现从东到西的流动迹象，西部大城市房价的洼地效应非常突出，外来资金“抄底扫货”态势明显。于是，西部大城市的房价整体开始“填坑”，以西安、重庆为代表的西部大城市房价应声而涨，而且是大涨。

针对目前楼市状况，长期跟踪研究房地产行业的西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐接受了证券时报·e公司记者专访，详细解读本轮楼市大牛的起因和发展，以及对成都楼市的看法。

刘璐认为，2019年楼市行情分化可能加剧，中小城市楼市下行压力日益增大，而一些大城市又有走高的压力。后期，稳控压力主要是在地价走热城市不能放松房地产调控，同时可以适当增加土地供应，缓解土地市场供需矛盾。刘璐反复强调，从业人员一定要加强行业自律，当前成都楼市“软着陆”的局面十分来之不易，楼市参与各方都应该加倍珍惜。

刘璐指出，西安在2016年10月以前的几年，其房价都处于盘整甚至还下跌的状态，但从当年10月随着其他一些城市开始调控，西安楼市随即开始上涨，一直到现在。

2016年10月到2017年底，西安新房指数累计涨幅约为15%为同期的全国第一；同期，重庆新房指数涨幅也超过12%，排在全国第六；类似的城市还有广西北海，安微蚌埠，广东韶关等。

在2016年这一轮的的楼市大行情中，西部城市的楼市从之前数年“滞胀”的状态整体崛起了，这一阶段整体的房价的整体涨幅超过了房价基数大，调控也更严厉的东部城市。

但是从全国楼市整体来看，刘璐认为，一方面这体现了西部城市楼市的“价值回归”，毕竟很多西部城市的经济面都不错，房价不应该比东部同等经济规模城市低那么多；但另一方面，这也体现了全国购房资金从东到西的“填坑”转移，毕竟同期这些西部城市房价的涨幅远高于同期当地GDP，人口，产业发展等经济“基本面”的涨幅。

过早被调控新旧房价“倒挂”

2016年下半年之前的几年，很多在成都买房的人觉得买“亏”了，因为前几年成都楼市的涨幅显著地弱于东部同等经济规模的城市。

刘璐指出，有的购房者2007年买的新房“套”了十年才迎来解套，但对比西安和重庆可知，整个西部城市的楼市在这一阶段都偏弱，所以这也不是成都的个案。2016年下半年，成都楼市开始出现较为明显的转暖迹象，标志性事件就是当年的“6.29”土拍，说明外地资金开始入蓉。随后，成都城南的一些楼盘房价开始不断提升，但全市整体来看还是较为平静的。

但现在问题来了，2016年下半年，伴随着城南一些楼盘的走热，成都楼市中出现了一些不正常的现象，引发了社会的热切关注。这直接导致在随后全国开始的严厉楼市调控中，成都被列为了“热点”城市，但其实当时的成都房价刚出现上涨的趋势（可以对比之前列的成都和无锡的对比）。

在刘璐看来，过早被列为热点城市开始严厉调控，这是近年来成都楼市中很多问题的根源。

他进一步指出，这些问题在2017年开始变得越来越突出，在很多前期（2016年下半年之前）“滞胀”城市的房价开始大幅“补涨”的同时，同期成都的新房价格指数反而下跌了2.87%。在存量市场上，同期成都的二手房价格出现了很明显的上涨，这导致出现了一个严重的后果，就是新房与二手房价格的严重“倒挂”。

刘璐反复强调，不要单独看成都一个城市或某一个楼盘的问题，这样有失偏颇，而放在本轮楼市行情的大背景和整个西部城市楼市的大环境来看更准确和公平。最终，这些价差“倒挂”的问题累积到2018年的五月，又产生了另一个楼市的分水岭。

2018年成都“5.15”楼市新政发布后，对投机性购房的限制很大，而之后出现的成都二手房价格的下跌，可以看作是政策和市场共同作用的结果，毕竟涨高了下跌一些也正常。可以明显感觉，2018年5月之后成都新房的限价政策出现了调整，变得更为灵活，也就是说和拿地价格有了更灵活的联系，对高价地的限价就更松一些。

相关报道: