环京楼市首付分期调查：涿州部分楼盘首付低至5%(2)

根据当地某楼盘销售的介绍，非廊坊户籍的购房者可以先和开发商签订《认购协议》，锁定房源，并由开发商牵头在当地挂靠企业缴纳当地个税，缴满三年之后再签订正式的《商品房买卖合同》，进行网签备案手续，挂靠当地企业每年需花费7000元-8000元。

不过，看似较低的“首付20%”的宣传，却暗藏玄机。在《证券日报》记者的追问下，销售人员告知，目前霸州、永清等区县的多个楼盘是不接受贷款买房的，所谓的“首付20%”其实是“全款分期”，是向开发商借款，并且，不同的“分期方式”售价是不同的。

针对每平米的售价不同，销售人员以某均价报价为1.2万元/平米、面积为77平米的两居室给《证券日报》记者做测算：分期三年，首付20%，均价为1.2万元/平米，总价为92.4万元，首付为19.4万元，剩余80%的房款三年内平均每季度还给开发商6万元-7万元，直至还清；分期一年，首付20%，均价为9000元/平米，总价为69.3万元，首付为14.3万元，剩余80%的房款一年内平均每季度还给开发商13万元-14万元；全款购买，均价为8500元/平米，总价为65.45万元。

由于该项目在售楼盘多为期房，以2020年交房的楼盘居多。同时，如果购房者没有购房资格，缴税3年后也就是2020年才可以签订正式的《商品房买卖合同》。上述三种支付方式，实际上都是全款购房。

低首付暗藏风险

去年以来，限购政策的升级和发酵让环京区域的楼市受到不小的冲击。在《证券日报》记者调查过程中，多个楼盘销售劝说记者先交定金锁定房源。

销售人员针对记者首付未交齐、没有购房资格、无法网签等手续问题劝说称，“您先选定房子，缴税我们来联系，三年内可以免费更名一次，到时候您不想要了，转手卖了赚差价就行，没必要急着现在网签。”

一位房地产销售告诉《证券日报》记者，“楼市不景气的时候，‘首付分期’这种情况就会出现。首付分期其实也说明开发商面临资金压力的问题，需要刺激销售，加速回款。缴纳一定比例首付款或全款锁定一套具体房源后，由于没办法网签，按照现行政策，未来房源的出路只有两种：要么转手倒卖赚取差价，要么缴税3年获得购房资格后回归到正常交易。”

对于首付分期和免费更名一次，其实都是变相的促销方法，看似是购房人占了便宜，实际最大获益者还是开发商自身，既解决了资金问题，又把风险转嫁给了购房人。尤其是免费更名，需要购房人自行去找接盘者，如果找不到，即便承诺免费更名10次也没有任何意义。同时，由于3年时间并不算短，如果中间再出台其他政策，例如社会保险缴纳证明期限更严格，购房人将处于非常被动的位置。