4、大幅降低企业负债。去年7月,万达和融创、富力签署了文旅项目、酒店资产转让协议,仅此一项协议就减债440亿元,回收现金670亿元,相当于减债1100亿元。对于这次转让,众说纷纭,很多解读,万达卖资产,是不是不行了,其实这是根本不理解商业的基本逻辑。
第一、什么叫做生意?做生意用老百姓俗话说,叫做买卖。生意就是买和卖构成的,世上没有只买的生意,也没有只卖的生意。买就说这个公司好,卖就说这个公司不好,这是根本不懂商业思维。其实不管买也好、卖也好,关键看买卖之间能否赚钱。所以对万达的买买买和卖卖卖,关键看我们买的是什么价格,卖的是什么价格,万达过去几年在海外投了一批项目,现在我们决定清偿海外债务,卖一半资产就能把全部债务清偿,说明我们买和卖之间赚钱了。
第二、万达广场本身是非常重的资产,过去万达广场全部自己持有,到2017年底开业236个广场,210个是重资产,按成本价计算都是几千亿规模。如果再持有文化旅游项目和酒店,重资产规模太大。文化旅游项目肯定可以收回投资的,经过数学模型分析,每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走,十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起,虽然通过销售物业能回收大部分现金,但至少五到六年内,每年净增1000亿负债,压力相当大。现在全球和中国都在去杠杆、降负债,这样加杠杆、逆势而为是不科学的。
第三、万达已持有大量较高收益的万达广场物业,没有必要再去持有文旅项目物业。万达卖酒店,我们搞酒店建设、管理的很多同志都说,卖了是不是太可惜?万达酒店是建得不错,成本也很低,但是酒店整体年平均回报率低于4%,全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润,所以,我们决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉,做轻资产这种只赚不赔的买卖,绝对是上策。不管社会上理不理解,也可能有些内部同志不理解,但是请大家三年以后再回头来看我们的决定是否正确。
第四、企业经营安全第一。转让资产减债四百多亿,回收现金近700亿,加上我们手头持有的现金,万达经营的安全性增加很多,就能承受风波的冲击。而且如果我们不转让这些资产,就不能把有限的资金投入到我们最需要发展的万达广场上去,就不能保证每年50个以上万达广场开业的计划。为了企业安全,为了保证核心产业发展,我们必须这样做。