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手握 1200 亿,万科依然焦虑

2014 年郁亮提出地产进入白银时代,2018 年他喊出 " 活下去 ",而今,他说现在行业里每个人都不容易。为了补充资金弹药,万科今年 2 月曾打算大幅度折价定增 150 亿元,然而就在几天前,该计划终止了。

作者|李 逗

编辑|孙春芳

运营|刘 珊

8月31日万科中期业绩会上,万科集团董事局主席郁亮被问及一个又一个关于楼市发展的问题。

郁亮一直倡导"做好农民种好地"。但这一次,他忍不住了,从万科的业务谈开去,谈到了地产从业人员的困境,谈到了行业的前途:"当下地产行业的从业人员感到前所未有的压力,看不清未来,每个人都非常不容易,市场显然已经超跌了,目前处于胶着状态,希望已出台的政策尽快落地实施。"

郁亮一向属于市场的冷静派。

2014年,郁亮提出楼市进入白银时代时,还遭到了孙宏斌的公开diss,老孙说"白银时代"这一提法"太扯了"。到2018年,万科发出"活下去"的口号,再次引发业内"群嘲",还被指"贩卖焦虑"。

但事到如今,形势的发展证明了郁亮确有先见之明,真正活下来的民营房企已屈指可数。

在这轮房地产的狂风骤雨下,万科成了少数"活下来"的房企。然而时移世易,房企格局已从过往的"恒碧万融(恒大碧桂园万科融创)"变成了"保万中(保利万科中海)",面对紧追其后的一众房企们,万科能否守住自己的位置?

市场"超跌"下的经营挑战

喊出"市场显然是超跌了",郁亮的论据是清晰的。他分享了一组行业数据:全国商品住宅新开工面积2021、2022年分别下降11%和40%,今年前七个月继续下降25%。

"按照这个下滑程度,预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米,将回到2006年的规模。当前国内城镇人口9.2亿人,今年预计新开工水平折算成人均面积只有0.7平方米。"郁亮说道。

财务出身的郁亮,对于数据有着天然的敏感性。他的发言特点是理性务实,喜欢用数据说话,甚少表达情怀。而在当前环境下,万科的一系列经营表现,也同样受到了市场超跌带来的压力。

今年上半年,万科录得营业收入2008.9亿元,同比下滑2.91%;归母净利润98.7亿元,同比下滑19.43%;净利润率为7.55%,同比下滑1.21%,毛利率为18.87%,跌破20%的关口,对比2019年同期36.25%的毛利率更是"腰斩"。

楼市震荡中,房企债务爆雷、延期、违约等已经不是什么新鲜事儿了,净利润水平下降更是几乎成了行业共性。但面对这一利润趋势,投资者依旧没有绕过这一问题。

中期业绩会上,万科总裁祝九胜解释道,"净利润下滑主要来自两方面原因,一是结算规模、结算收入下降大约10.5%,二是结算毛利率下降1.6%。"

冰冻三尺,非一日之寒。两年前的 2021 年中,万科净利润同比下跌 46%,出现上市以来最大跌幅。郁亮为此破天荒地道了歉,反思自己在投资上的失误,主动放弃了全年奖金,还把年薪降到了 154.7 万元。

他当时总结万科存在的两个问题:一是投资激进,二是离散度高。这之后,万科很快取消了高管层级,集团高管都要下沉前线去干活。不仅祝九胜开始兼任长租公寓事业的第一负责人,郁亮也成了集团首席客户官。

去年开始,万科在内部加大了对新项目投资的把关。万科联席总裁兼开发经营本部首席合伙人张海,也把万科1413个项目挨个做了编码,按开发难度和竞争烈度分成八个等级。在新项目投资上,万科对项目毛利率的要求严控在20%的标准。

"2023 年 1-8 月份,万科一共投资 32 个项目,719 亿的总投资额,股东 IRR (Internal Rate of Return, 内部收益率)水平普遍在 20% 以上。" 万科首席运营官刘肖说道。

但即使如此,在两年市场超预期的下行环境下,万科短期内的销售毛利率仍将有较大压力。万科管理层坦言,"这些压力会在今明两年体现在结算业绩上,结算毛利到时还会有一定程度的下滑。"

股价低迷,撤回A股150亿定增

业绩会开始的半个月前,有投资者在互动平台上提问:"2019年中国地产4强,碧桂园、万科、恒大、融创,其它3家都已经爆雷了,请问公司存在爆雷可能吗?"

这也不怪投资者们多虑。房企们一个接一个巨亏百亿的中报业绩单,确实让投资者心惊胆战。

万科的财务状况又如何呢?

截至上半年,万科有息负债合计3213.6亿元,其中一年内到期457.0亿元,占比14.2%,较年初下降6.3个百分点。万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华解释道,"公司短债占总有息负债的占比降到了历史低位。"

在最重要的现金流上,万科持有货币资金1221.8亿元,现金短债比从年初的2.1倍升至2.7倍,净负债率为49.47%。

经过多年去杠杆的努力,万科很早就失去了"行业第一"的帽子,被恒大、碧桂园相继赶超成了"老三"。但现在,恒大、碧桂园已经灯火下楼台,而"小心驶得万年船"的万科,仍矗立在舞台中心,一举一动备受瞩目。

可即使努力做到了财务上的稳健,万科在股价表现上,还是不太理想。对于多年的万科"铁粉"而言,近半年更是个异常难熬的阶段。

截至9月5日收盘,万科A股价报13.88元/股,不仅较2018年的高位31.92元/股下滑近60%,今年以来的股价也下跌约20%。这样的股价表现,实在无法和地产龙头大哥的地位相匹配。

就在公布半年业绩单的当晚,万科也发布了150亿元定增再融资计划中止的消息,让市场倍感意外。

万科的这份150亿元增发方案,此前就备受多方关注。如果发行成功,这将成为房地产行业最大规模的股权融资方案。但在增发定价上,投资者对于折价增发的疑虑却一直挥之不去。

因为万科在增发公告中对增发价格是如此表述的:不低于前20个交易日均价80%,其中并未注明"不低于最近一期每股净资产值的较高者",也就是说,万科有可能以低于净资产值的价格进行增发。

为了让150亿元融资的方案通过,万科管理层进行了为期6个月的拉锯战。从最早2月份宣布的定增,再到股东大会预案申请的投票通过,万科已经做了不少努力。

按照规定来看,下一步只待证监会发审委审核通过,这笔高达150亿的股权融资,就能发行成功。而公告的3天前,监管层指出,房地产上市公司再融资将不受破发、破净和亏损限制。

但距离股权融资的成功只剩临门一脚时,万科却宣布止步了。对于这个问题,万科方面解释,这是因为公司A股股价显著低于每股净资产,因此经审慎分析、研究与沟通后作出上述决定。

而在业绩会上,万科董秘朱旭又做了进一步解释,"目前股价较低,机构投资者对在当下价位定增有担忧,认为要保障现有股东权益,需要慎重考虑。接下来会根据市场情况,再考虑启动增发。"

截至9月5日收盘,万科股价为13.88元/股,而截至年中其每股净资产为21.44元/股。在镜鉴咨询创始人张宏伟看来,"现在只有万科A股只有13块多,股价远低于管理层的预期,在低点融资也不利于投资者的利益。"

不过,在今年3月2日,万科H股率先以每股13.05港元的价格配售了3亿股H股,配股筹资39.15亿港元,配售价较3月1日(即配售协议日期前一日)联交所所报收市价每股H股13.90港元折让约6.12%。

等待REITs的春天

房地产行业行至今日,能存活下来的民营房企,都是历经磨练,才能穿越雷暴区。但对于日后的存量市场厮杀,少有房企会不焦虑。而这方面的质疑,也时时围绕着万科。

掌管万科多年,摩羯座的郁亮始终低调、理性,意志坚定,一旦认定一个目标,不管过程有多艰难,都会一丝不苟地迈进。靠着这个意志,他完成了很多令人震惊的事情,比如登顶珠峰、减肥变成型男等。

在推动万科转型这件事儿上,郁亮也保有一股韧劲。10年前,他就坚定地预测到纯地产开发会有天花板,所以提前做了布局。

最高峰时期,万科不仅推出了物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等地产相关业务,还一口气推出了冰雪度假、养老、教育、产业办公等衍生业务。

但一轮跌跌撞撞的摸索后,祝九胜还是不得不承认,"我们当年过于乐观了"。

如今,经过一系列的收缩聚焦后,万科的多元化业务聚焦在长租公寓、物业、物流、商业地产等经营服务业务上。

财报显示,2023年上半年,万科经营服务业务收入267.3亿元,同比增长11.9%。其中,物业服务的收入增速为12.2%,物流仓储、租赁住宅、商业地产业务(含非并表项目)的收入增速分别为17%、10.6%和7.3%。

不过,从长期来看,虽然经营性业务已经呈现增长态势,但要为万科带来明显的正向盈利还需要时间,而这方面的重大突破,目前仍旧有赖于 REITs(Real Estate Investment Trust,房地产投资信托基金)的成功发行。

万科联席总裁兼物业事业集团首席合伙人朱保全表示,商业地产2023年最重要的一个政策是REITs出台,为持有型、经营型不动产带来了春天。

万科执行副总裁兼首席运营官刘肖也指出,REITs确实坚定了万科管理层的战略选择,目前推进三个REITs的发行工作:一是物流公募REITs,选择了位于浙江、广东的资产;二是消费基础设施,印力已在3月24日政策放开后第一时间对接相关申报部门;三是泊寓3.8万间纳保公寓组织了REITs发行准备工作。

今年1月17日,万科与中国建设银行成立的建万住房租赁基金挂牌,募集规模100亿元,主要投资于万科及其下属子公司及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产。

刘肖透露,在过去7个多月里,基金已完成6个项目交易,其中两个项目已经彻底交割完毕。

(责任编辑:卢其龙 CN070)

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