首只长租公寓并购基金成立，以发REITs退出为目标(2)

一家曾通过资产证券化融资的长租公寓曾向记者透露，他们也希望能继续通过发行类REITs和ABS等来获得低成本资金，但问题是可以用于证券化的存量资产不足。

“建行用低成本资金扶持这只资产证券化专项并购基金，就是要把这种模式迅速做大。”王戈宏称，未来的退出以类REITs或者公募REITs为目标，退出模式明确，投资收益也相对明确。

深圳建行相关负责人也表示，新派公寓打通了私募基金收购资产、持有运营到挂牌类REITs的渠道，这为建行设立基金支持收购资产奠定了基础。

第一财经记者了解到，在新派公寓首单租房租赁类REITs发行前，部分投资者基于主体信用的层面曾对其还本付息能力存在质疑。对此，李耀光表示，“尽管新派公寓本身没有主体评级，没有提供高评级增信。但是，物业选择的是位于北京国贸CBD核心区的长租公寓，而且始终处于满租的状态，租金收益非常稳定。”

业界期待公募REITs出台

Wind资讯显示，截至3月13日，交易所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量已达30只，总发行规模为664.49亿元。华泰证券认为，未来中国公募REITs的交易规模有望达1.6万亿美元，租赁住房REITs发展前景广阔。

李耀光对记者表示，目前无论是类REITs的发行，还是未来的公募REITs，市场比较关注的就是税务方面的问题。

“从现有发行的情况也可以看出，开发商为主的企业会面临相当大的税收成本和税收负担。”李耀光认为，这大大降低了企业拿出优质物业，特别是运营时间比较长、比较稳定的优质物业来做类REITs或REITs的动力，因为其在运营过程中增值的部分会更高，税费压力也就比较大。

李耀光还提到，类REITs是资产证券化的一个投资产品，而目前国内资产证券化市场的流动性相对较弱，还是以买入持有为主。在此情形下，投资人的投资策略受到很多局限，并会推高发行成本和利率。未来随着公募REITs发行，资产证券化市场流动性的增强，以及REITs的发展，这一问题将得到一定的解决。

李耀光表示，未来公募REITs的推出还需要在政策法规层面做好准备，采取必要税收优惠或者税收中性的一些政策和法规来鼓励和推动REITs在中国的发展。另一方面，以商业地产运营商和地产基金、投资银行与基金公司为代表的不动产金融市场的参与者们，要进一步提高对于商业地产的价值发现、价值识别、运营管理、价值提升、产品设计、资产管理等相关方面的能力，从市场化的角度为中国未来标准化的公募REITs的出台奠定好商业基础。

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