西子停车冲击IPO，如何应对房地产调控影响？

房地产的行业状况总是跟汽车销售息息相关，这对停车场的建设来说，同样是如此。杭州西子智能停车股份有限公司（下称“西子停车”）即将冲击A股IPO，第一财经记者发现，西子停车对房地产业务的依赖，未来房地产调控的深入，房产税可能开征，不到5%的市场份额，或许都对西子停车的上市之路产生一定阴影。

预披露招股说明书（下称“招股书”，下同）显示，西子停车主要从事机械式停车设备的研发、制造、销售、安装、维修保养以及停车产业运营管理服务，所处行业为专用设备制造业。公司表示，在行业内率先采取“设备制造+后端运营”的运营模式，积极主动地切入停车场建设及停车产业运营管理服务，推动停车设备全产业链的发展。西子停车的保荐人是中信建投证券。

房地产调控升级，西子停车前景可好？

“机械式停车设备行业的下游需求主要来自于住宅配建、公共建筑配建和单位自用，与房地产行业和基础设施建设项目较为相关，因此机械式停车设备的行业发展与国民经济的景气程度有较强的相关性。”西子停车如此表述。“我国宏观经济环境总体平稳，城市化进程不断提升，基础设施建设保持较高速度，为机械式停车设备行业营造了良好的外部环境。2016年，我国机械式停车设备行业新增泊位数72.9万个，较2015年增长18.02%，2011年-2016年每年新增泊位数复合增长率达到18.33%，维持了较高的增长速度。”

另外，机械式停车设备行业下游客户主要来自于住宅小区、公共配套和单位自用，其中住宅小区新增机械式停车设备泊位数所占比例较高，2014年度、2015年度及2016年度，住宅小区新增机械式停车设备泊位数，占当年度新增泊位总数的比例都在60%以上。

申万宏源分析师孟祥娟表示，2月淡季建筑业PMI从1月的60.50下降至57.50，低于13年以来的中位数水平；另外，地产销售明显降温，销售关注重点转向二线城市，其中一、二、三线城市价格变动增速继续回落至2%、5%及4.7%；三线城市土地成交继续大幅下降，土地成交溢价率除一线外均回落；房地产相关贷款监管持续收紧，地产融资是主要风险点。

招股书中，西子停车并未披露未来房产税立法推进，以及房地产调控不断深化，可能对公司业务的潜在影响。

政府工作报告提出，深化财税体制改革，推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革，抓紧制定收入划分改革方案，完善转移支付制度。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。全面实施绩效管理，使财政资金花得其所、用得安全。

此前，2017年财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中首次提出：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

东兴证券分析师郑闵钢表示，据统计，春节后已有超过40个城市与部门发布2018 年全国房地产调控政策，发布政策内容超过50次。中信银行已暂停在北京200万元以上个人住房抵押贷。节后调控政策密集出台（限购、限价、限售、利率上调等），印证了政策边际不会放松的判断。

西子停车表示，未来若房地产行业增速放缓，会对住宅小区建设增速造成一定影响，从而公司住宅小区类客户销售收入存在下降的风险。另外，由于公司的产品特性，西子停车与客户的业务通常是一次完成，重复交易的情况较少，各年度客户大多都为新增客户。西子停车的客户主要为房地产商或建筑工程总承包商，部分为政府、医院等机关事业单位、城市公共基础设施配套等项目。

主要产品市场份额不到5%

西子停车强调行业前景的美好。“据发改委的初步统计数据，2016年全国新建停车场项目约1.2万个，新增停车位约540万个，其中公共停车位约200万个，其余为配建停车位，汽车保有量的高速增长与停车设施短缺的矛盾日益突出，机械式停车设备因其占地面积少、建设费用低、安全、高效等特点近年来被大量使用。”

对西子停车来说，不到5%的市场份额，到底又有什么竞争优势？公司在招股书中称：“发行人相较于同行业企业平均水平具有较大优势，2016年度，发行人机械式停车设备在全行业市场占有率在4.95%。”招股书还显示，根据中国重机协会停车设备工作委员会的数据，截至2016年底，全国取得机械式停车设备制造许可的企业总数已经超过500家，2016年新增的取证企业超过100家。

对西子停车而言，不断下滑的毛利率也让人担忧其竞争力。公司称，市场竞争日趋激烈，伴随着城市停车位需求的快速增加，大量的企业进入机械式停车设备行业，尤其是技术含量不高的升降横移类产品领域，存在同质化竞争过度的风险。

报告期内，西子停车升降横移类停车设备平均销售单价有所下降，若行业竞争持续加剧，则单位产品盈利能力存在下降的风险。2014年度、2015年度、2016年度及2017年1-9月，公司综合毛利率分别为33.86%、37.60%、39.14%及33.18%。报告期内，营业收入主要来源于停车设备销售及维保业务，因此，停车设备销售及维保业务毛利率也是影响公司综合毛利率最大的因素。

从营业收入看，西子停车从2014年6.7亿元大幅下滑到2015年的不到6.4亿元。公司解释称，“由于公司收入确认的特点，项目收入确认时间取决于设备验收合格时间，因此收入确认时间具备一定不确定性。”

不过2014年的房地产市场成交相对低迷，是否是西子停车2015年的收入出现明显下滑的关键原因，西子停车则并没有作出特别说明。

深圳一位保荐代表人向第一财经记者表示，目前西子停车只披露了2017年前九个月的财务数据，距离上会还有一段时间，估计需要更新2017年全年的财务数据后，再启动上会进程，关于竞争力和受房地产调控的影响，也可以作出更多的补充说明。

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