监管新规重塑ABS格局：REITs爆发、非标转标火爆(2)

华创证券债券团队认为，增量“非标”通过ABS转标，方式一是银行不直接以贷款等方式融资给企业，而通过企业将自有资产打包发行证券化产品，银行认购优先级份额，实现非标转标；方式二是银行先通过“过桥”方式将资金以信托贷款方式发放，之后再以信托受益权为基础资产发行ABS，完成非标转标。

分析人士指出，在此轮监管中，信托无疑是受影响最大的行业。在传统的信贷ABS中，信托往往扮演通道的角色。信托公司通道业务受阻后，资产证券化业务会成为新突破口，预计信托在ABS业务会往以下两个方向突破。一是提供多元化的服务，深化投行能力，比如与发起机构及其他中介机构协商信贷资产选择标准；与发起机构、主承销商共同设计信托方案，包括分层、定价、期限安排、财产收益分配方式等。二是成为资产资源的提供者。信托公司具有较丰富的资产资源，可以资产证券化为目的构建符合要求的信托受益权基础资产，并利用券商或基金子公司的通道完成资产证券化。这样信托可发挥主导作用，有更大的议价能力。

“在强监管以及利率上行背景下，非标资产利率上行速度较快，因此利率较高的非标资产若打包做成利率相对较低的ABS产品卖出，中间有不错的利差空间。”华创证券债券团队分析指出。

对租赁市场意义重大

近日，光明地产大厦资产支持专项计划成功发行，发行规模8.8亿元，产品期限为21年（3+3+3+3+3+3+3年）。该专项计划是上海国企首单获批的CMBS（商业不动产抵押贷款资产证券化）。

“传统的过户型REITs项目中3*X模式居多，而近期来3+X模式逐渐增多。3*X模式中优先B的销售难度更高，依赖主体现金流。3+X模式不同，产品期间每年都会付息，大头在于本金的保障。假设物业10个亿，单靠物业资产本身就可以保证优先A或者优先B的安全。”北京一位REITs业务人士告诉记者。

分析人士认为，REITs作为创新金融工具和长效商业模式，对于租赁住房市场的发展有重要意义，“公募基金+ABS”模式是在综合考虑立法成本、设计难度、可操作性等多方因素后相对优选的方案。

“按照5%的租金回报率，基于现在的市场情况，完全可REITs化的有两类可以作为试点方向，一类是公租房，一类是集体用地。专项租赁住房用地可能是试点的一个方向。”