碧桂园拟发行100亿租赁房REITs，支持百万套租赁房房扩张计划

继保利地产、龙湖地产之后，又一家大型房企就租赁房发行储架式REITs产品。

“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”（下称“碧桂园租赁住房REITs”）近日获得深圳证券交易所审议通过，该产品由碧桂园控股有限公司（简称“碧桂园集团”）联合中联前源不动产基金管理有限公司（简称“中联基金”）共同实施，产品规模100亿元。

去年10月23日，保利旗下首个租赁房REITs（房地产信托基金）获得上海证券交易所审核通过，预计发行规模为50亿，拟两年完成发行。碧桂园此番获批的REITs，其产品设计与保利的产品基本一致，皆采取储架、分期发行机制，虽然产品设计上依然以契约型私募REITs的形式首度亮相，但其储架发行的结构设计已具备了公募发行的基因，从而意味着国内纠缠了十几年的REITs已步伐逼近。

去年12月20日，碧桂园发布其长租公寓品牌—“BIG+碧家国际社区”，宣布未来三年要提供100万套租赁房源。当时该集团董事局主席杨国强表示:“推进租赁住房是国家对人民的爱护，碧桂园坚决拥护并将以实际行动积极参与其中。”

“碧桂园集团将把租赁住房业务当成重大事业和战略来做”，碧桂园集团总裁莫斌表示，因此，本次REITs产品是碧桂园集团在租赁住房领域的一次金融创新尝试，此前，碧桂园已经开创长租领域的银企合作模式，相继与中信银行、中国建设银行等签署长租公寓融资战略协议，并陆续接受放款。

碧桂园集团首席财务官兼集团副总裁伍碧君称，“这是千亿级别的战略性布局，随着整个房地产行业从增量市场转为存量市场，销售转持有将给企业营运带来巨大挑战”。

在某种层面上看，存量房的资产证券化，已然成为大势所趋。事实上，各个房地产企业在过去几年时间内就资产证券化进行了多种尝试。除了保利和碧桂园发行的最为接近公募REITs产品外，魔方公寓、招商蛇口、旭辉、龙湖等企业也都相继推出了各自的类REITs产品。

据悉，国内目前的类REITs的操作模式主要是通过发行专项资产管理计划即契约型的方式，但专项资产管理计划并不能直接收购物业公司股权，所以一般通过私募基金收购物业公司股权，募集方式上，也是私募为主，只有2015年7月，以前海区内万科企业公馆的租金收益权为基础资产的“鹏华前海万科REITs”首次使用公募基金作为发行载体，在“类REITs”产品的流动性上实现了一次突破，但此后万科在此项工作上并未有进一步推进。

因此，当保利、龙湖、碧桂园等公司以储架式结构发行租赁房REITs产品时，便被看做为REITs公募奠定基础，只是目前尚不明了，窗口期何时到来。

但可以确定的是，多家房企的住房租赁REITs的“储架发行”机制，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，以“自下而上”的方式实现了公募REITs的扩募功能，必将对我国REITs的发展产生积极而深远的影响，因为有了储架式的结构设计，租赁房REITs在转公募的可能性上大大提升。

有业内人士评论称，现有发行的租赁房REITs依然是私募性质，不能公开交易。但从政策和监管方面的准备来看，公募发行应该是大势所趋。而且目前这些产品在结构上已经跟公募接近，是为了发行公募REITs做的准备，一旦公募开闸，可以直接转为公募REITs。

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