独家｜房企资金链再收紧，银监部门要求严控房地产并购贷款

继多家银行数家银行暂停房地产开发贷之后，1月31日，澎湃新闻获悉，上海银监局于1月29日下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》（以下简称“《通知》”），对投向房地产行业的并购贷款进行严控。

此次通知对象为要求在上海的商业银行和财务公司。通知称，银监会发布《商业银行并购贷款风险管理指引》（以下简称“《指引》”）以来，辖内商业银行并购贷款快速增长。其中，投向房地产业及土地项目并购（以土地为主要资产的房地产项目公司股权并购，实质是土地使用权转让，以下简称土地项目公司并购）的占比较高，与《指引》有关审慎发展并购贷款，支持优化产业结构的政策导向不符。

《通知》要求，严格控制并购贷款投向，落实宏观调控政策。并购贷款投向房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按照穿透原则管理，拟并购土地项目应当完成在建工程开发投资总额的百分之25%以上。

按照穿透原则评估并购贷款业务的合规性，严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式贷款，并购贷款不得投向未足额缴纳土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金，防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用。

根据《指引》通知的要求，如发现商业银行不符合业务开发条件或违法违规，不能有效控制并购贷款风险的，将采取责令暂停并购贷款业务及及行政处罚等监管措施。

此前据中国证券报报道，在全国范围内，已有部分银行下发相关文件，或已暂停受理房地产行业新增授信业务，或暂停开发贷业务。与此同时，已有部分银行因开发贷或房地产贷款违规，被监管部门开具罚单。银监会1月26日公布的浙江监管局对浙商银行杭州分行行政处罚决定书显示，浙商银行杭州分行存在向资本金不到位的住房项目发放房地产开发贷款的违法违规事实。浙江监管局依据相关规定，对浙商银行杭州分行罚款人民币20万元。

此外，同时，信托业人士透露，在严监管背景下，信托公司地产融资业务更趋审慎。

另据证券时报报道，恒丰银行信用评审部发出内部通知显示，信用风险评审部2018年1月29日起暂停受理房地产行业新增授信业务。恒丰银行相关人士表示，这一情况是基于恒丰银行贷款结构调整作出的正常经营决策，恒丰银行的房地产贷款占比比较高，属于暂时性内部管理措施，不涉及其他。对于暂停多长时间，上述人士表示将视情况而定。

中原地产首席分析师张大伟表示，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期部分商业银行暂停了房地产行业新增授信业务。此类做法被认为是房地产贷款业务继续收紧的信号。类似做法更多地体现为规范性的政策，主要是为了优化贷款结构、降低信贷风险。所以不能简单理解为打压性的政策。当然另一方面，其相应的利空效应是值得关注的，尤其是会影响开发企业的到位资金等状况。换而言之，2018年要警惕房企到位资金同比增幅曲线下行或下跌的风险。

严跃进表示，考虑到2018年部分房企债务利息兑付压力增大等因素，房企的资金面或面临恶化的可能。类似恶化会对部分房企形成较大的影响。对于一些过去冒进式发展的企业而言，尤其是要警惕类似风险。此类企业往往在热点城市拿地王，同时很多资金的融资模式并不规范，所以往往在市场降温的时候会出现资金链断裂的风险。一些体质较好的房企，比如说财务稳健的、对于地产周期把控精准的、有稳定的银企合作关系的房企，相对来说并不会太糟糕。