大地产商高位配股融资

刚摘得中国房地产企业销量桂冠，碧桂园在2018年第一个月就开启超过200亿港元的融资计划。

1月17日，碧桂园(02007.HK)发布公告称，卖方及公司与配售代理订立配售及认购协议，配售代理同意代表卖方按全数包销基准以每股股份17.13港元的价格配售4.6亿股现有股份。配售股份相当于碧桂园现有已发行股本约2.16%及经认购而扩大后的公司已发行股本约2.12%。按照公告，碧桂园配股融资金额超过78亿港元。

同时，碧桂园发行了156亿港元的可转股债券，债券可按每股股份20.556港元的初步换股价转换为股份。

第一财经记者注意到，不只碧桂园，包括中国金茂(00817.HK)、正荣地产(06158.HK)、福晟国际(00627.HK)等房企都在资本市场寻求股权融资。地产股作为今年资本市场的焦点，很多股票价格出现持续上涨，这样给开发商高位融资创造了良好时机。

股权融资窗口期

“目前地产股在资本市场认可度较高，股价经历了一波涨幅，正是不错的时机进行股权融资，即便以后价格下跌，大股东也可以选择增持来稳固自己的股权份额。”一位市场观察人士告诉记者。

1月15日，中国金茂公告称，中化、中国金茂及配售代理订立配售协议，按配售价每股配售股份3.7港元购买(倘未能成功则自行购买)配售股份。其中，配售股份数目为9亿股现有股份，占中国金茂现有已发行股本约8.43%及经认购事项扩大的已发行股本约7.78%，认购事项的估计所得款项净额约33.06亿港元将用作一般营运资金。

此外，正荣地产、福晟国际的相继上市同样在资本市场融到资金。

1月16日，正荣地产登陆香港资本市场，按照此前正荣地产发布的招股结果公告，正荣地产最终定价每股3.99港元，经扣除包销费用及佣金和全球发售相关的其他估计开支后，全球发售的所得款项净额约为38.43亿港元。

多位投行人士对第一财经记者表示，对今年的地产股一直保持乐观态度，一方面房地产具备比较稳定的回报，此前的估值一直偏低;另一方面，市场一直有避险情绪。

正是这个契机，给了地产商高位融资的可能性。“开发商通过股权投资融资的方式可以分散风险，放大收益，提高房地产开发投资项目的收益率。”高力国际华东区研究部董事陈铁东告诉记者。

债务融资成本进一步提高

尽管国内房地产开发商在2017年收获了不错的业绩，但是对于2018年房地产企业表示谨慎。

记者从多位金融人士处了解到，监管层正在对各种资金流入房地产进行严厉监管，房企融资难度猛增。

陈铁东指出，由于国家所采取的“去杠杆”政策的推动，银行贷款趋紧，融资成本上升。在此情况下，部分开发商通过股权融资来筹措资金，解决资金缺口。

事实上，配股一般将带来股价下跌，股权融资成本也高于债权融资成本，一般企业只有债权融资成本较高时才会考虑股权融资。

来自上海中原的数据显示，2017年房地产债权融资规模3481亿，融资平均成本5.9%。而2016年房地产债权融资规模11283亿，融资平均成本5.7%。

不难发现，债权融资越来越难，作为资金密集型行业，饥渴的房企只能寻找其他办法进行融资。

同策研究院监测的40家典型上市房企数据显示，2017年12月40家房企完成融资金额折合人民币共计697.23亿元，环比当年11月的1246.18亿元减少44.05%。

从融资成本方面，很多公司的融资成本都开始走高。比如，中南建设为多家子公司向银行借款提供担保，其中两笔借款利率为6.65%，两笔为6.89%，一笔为与平安银行签订借款担保，利率达7.6%。此外，中南建设与中信建投签署委托贷款合同，融资15亿元，利率达7.3%。

通过信托、私募等方式的融资成本更高。有银行人士透露，其帮融创中国进行融资成本已经达到9%。

监管层对房地产融资更是不断趋紧。2017年12月22日，中国银监会下发《关于规范银信类业务的通知》(银监发〔2017〕55号)，对存在风险隐患的银信通道业务作出新约束，首次提出把银行表内外资金和收益权同时纳入银信类业务的定义，对其实施穿透式监管，进一步抑制监管套利。

一位银行人士表示，上述文件封堵了银行绕道信托违规输血房地产、地方政府融资平台、股市、产能过剩等限制或禁止领域。“之前银监会是进行窗口指导，还是有些中小银行通过层层穿透给房地产输血，这个文件下发基本阻断了银行理财资金进入房地产的可能。”该银行人士告诉记者。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，考虑到资金趋紧等因素，房企不得不寻找股权或者新型的融资方式。

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