莱坊：香港楼市明年升幅放缓，仍有5%升幅

随着香港地区楼价连续创下19个月的新高，开始有市场人士质疑，香港的楼价存在风险。不过，房地产咨询机构莱坊认为，明年香港楼价升幅将会放缓，但还会有5%的升幅。而麦格理则认为，目前香港楼市系统风险不大。

香港差饷物业估价署数据显示，10月私人住宅楼价指数最新报342.4，环比上升0.5%，连续12个月创下新高。实际上，香港楼价已经连续上涨超过19个月。

莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文在记者会上称，预计香港住宅楼价全年将升12%，明年升幅会放缓至5%，主要是由于目前楼价太高，市民的购买力有限，加上外围等因素影响。但如果明年香港特区政府还没有推出政策抑制楼市过快发展，不排除楼价的升幅将超过5%的可能性。

根据国际货币基金组织最新发布的报告，警示香港楼市可能存在系统性风险。

不过，莱坊认为，目前并没有看到有任何重大因素，会使香港楼价在短期内出现大幅下滑，尤其是豪宅市场，供应跟不上需求，预计明年豪宅市场的情况会继续追涨，豪宅市场全年增幅将达8%。

值得留意的是，内地买家对于香港地区的豪宅市场的热度开始有所降温。今年最大金额的首30宗交易的独立屋和公寓中，内地买家占35%。林浩文称，这一比例较去年有所下滑。而他最近观察到，很多香港地区本地买家发现香港豪宅市场存在落后涨幅，于是决心入手。

在2018年至2022年，香港地区每年平均住宅落成量达20000个单位，近60%的供应将集中在新界区。相反，港岛区最新供应将少于10%，住宅供应充裕以及需求持续。

莱坊预计，今年香港总住宅销售量将达到6万宗，预计明年的住宅销售量与今年差不多，达6万至6.3万宗。今年住宅楼市非常旺盛，以一手和二手住宅销售金额计算，预计今年年底总成交金额为5500亿港元，同比大幅上升29%。

目前香港地区的住宅市场主要由一手楼市场主导，买家以自住人士为主，只要一手房的定价足够有吸引力，并能够为买家提供优惠，大部分买家都会倾向于购买一手房。预计明年一手房成交宗数占比会维持在30%或以上，成交金额则会占约一半。

从供应方面来看，香港的小面积单位在未来可能会面临供应短缺的问题。截至11月30日，香港400平方尺（约37平方米）以下的住宅单位仅占存量的31%，在2018年至2022年，大约36%的新落成单位面积会小于400平方尺，而面积在200平方尺(约18.5平方米)以下的，会占到4%。

莱坊称，在2016/2017财政年度，香港地区和内地开发商在香港地区的住宅卖地市场都非常活跃，以成交金额计算，达到1155亿港元，其中，内地发展商占50%。

莱坊预计，中资比例会持续增加，但金额则会大大减少。直至今年11月中，内地开发商在香港地区投资总金额仅为190亿港元，主要由于中资对外投资多了一些限制。相信中资日后会比较有选择性和策略性地投资。