去年50宗地王项目仅7个开盘，只有4个实现了“保本”销售

对此，接受证券时报记者采访的业内人士认为，限价是地王项目入市放缓的主要原因，当前供需矛盾短期难以扭转，“破局”之道在于督促这些项目开工上市的同时，加大平价土地的供应，从而改变市场预期，为“限价”变动回归市场创造条件。

限价是入市放缓主因

据CRIC统计，2016年的50宗地王中，目前有14个尚未开工，主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市，其中不乏2016年上年便成交的苏地2016-WG-26号地块和厦门2016第021号同安区2016TP02地块，闲置时间已达一年以上。有29个地王项目处于已开工未开售阶段，占比近60%，整体地王项目的开发速度较为缓慢，排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块，还有一些项目选择了延迟入市。而已开盘的7个地王项目定价普遍紧贴区域“限价”，盈利空间有限，仅有4个项目实现了“保本”销售，并且多数项目去化表现平平。

“这50个地王多集中成交于去年二三季度，没有特殊情况的话，一般拿地当月就能开工，快的话半年就能开盘，慢的话一年也该开盘了。”克而瑞研究中心杨科伟接受记者采访时说。

中原地产首席分析师张大伟则认为，通常刚需盘10~12个月、高端盘1年~1年半的开盘周期都是正常范围，而有关政策规定，拿地超过两年未动工就算违规，确实有些地王项目已经接近违规了。“这些项目上市速度低于正常情况，一方面是因为市场未达预期，另一方面是因为限价。”他说。

杨科伟进一步分析认为，尚未开工的14宗“地王”中，仅有4宗出让时便涉及动迁、安居保障房建设等较为繁杂的手续，相较于平整地块而言开发周期较长，而多数未开工地块主要源于开发商对政府政策的观望态度所致。因为这些地王项目所在城市是今年政府“控房价”的重点区域，区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。

对于29宗已开工未开盘项目多数选择延迟入市的原因，杨科伟认为，除了政府区域“限价”政策对房企即将入市的地王项目冲击不小外，部分地王项目“面粉贵于面包”本身溢价空间有限，以及融资门槛提升、限购限贷等调控政策影响房企资金回笼速度等也是延缓入市的原因。

加大平价地供应，改变市场预期