租赁房REITs半开大门 房企“各怀心事”

保利地产集团（600048.SH）旗下负责商业运营和资本运营部门的小伙伴们在连续奋战好几个月之后，终于在10月23日松了一口气：保利旗下具有标志性意义的首个租赁房REITs（房地产信托基金）获得上海证券交易所审核通过。

虽说这个金融产品依然以契约型私募REITs的形式首度亮相，但其储架发行的结构设计已具备了公募发行的基因，从而意味着国内纠缠了十几年的REITs已步伐逼近。

过去几年时间，随着国内商业等持有型物业投资规模扩大，有关房地产信托基金（REITs）的呼声高涨，国家政策也不断向外界透露出即将开闸的信号。市场上，以专项资产管理计划即契约型发行的类REITs早已大行其道，但公开发行的最后一层窗户纸终究未能捅破。

不过，与以往诸多公司发行的类REITs一样，保利在结构设计上跨出了一大步，但考虑到有关REITs的税收和法律政策尚未正式出台，许多企业仍旧抱着观望态度，暂时未有跟进计划。

“万事俱备，只欠东风”，在中国房地产步入增量与存量并举的新时代下，REITs的飓风必将吹遍市场；如今无法确定的，只是风口何时到来。

保利“为公募做准备”

保利地产在10月23日获得审核通过的产品全名为中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利住房租赁REITs”）。

该REITs由中国保利地产联合中联前源不动产基金管理有限公司（“中联基金”）共同实施。总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9：1，优先级证券评级AAA，次级证券不评级。

保利地产资管中心总经理宁大芮向第一财经透露，该产品发行周期为2年，预计2018年初发行第一批约十几亿规模。优先级享受固定投资收益，次级则可享物业增值收益。但总体来说，该产品仍然无法公开流通，属于契约型私募产品，债券性质较为显著。

据悉，国内目前的类REITs的操作模式主要是通过发行专项资产管理计划即契约型的方式，但专项资产管理计划并不能直接收购物业公司股权，所以一般通过私募基金收购物业公司股权，募集方式上，也是私募为主，只有2015年7月，以前海区内万科企业公馆的租金收益权为基础资产的“鹏华前海万科REITs”首次使用公募基金作为发行载体，在“类REITs”产品的流动性上实现了一次突破，但此后万科在此项工作上并未有进一步推进。