集体用地入市猜想：楼市调控由“重售轻租”转向“租购并举”(2)

而《方案》中规定，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。政府以及开发商的环节省去后，租房成本也会随之大大降低。

那么，可以投入市场的土地有多少呢？据2016年底国土部发布的消息，截止到2015年年底，全国31个省、区、市农用地面积是96.82亿亩，建设用地面积5.79亿亩，未利用地39.57亿亩。

严跃进认为，这次出台的《方案》对原有的集体土地政策改动很多，之后相关的法律条文有望进一步修正或调整。并且，其本身也反映了固有的城乡二元土地模式在发生变化，对农村土地市场的关注增多，也会使得城乡之间的差异减少。

中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也对《华夏时报》记者表示，这次出台的集体土地租赁政策，与最近的一系列促进租赁市场的政策指向相同，主要是基于解决长期以来中国发展起来的以售为主的住房供应体系，在城镇化加速期和大规模人口流动背景以及经济进入新阶段居民居住方式多样化的情况下，对住房租赁需求的现实严重错配问题。但同时，因为涉及到了农村集体土地所有制，或许远期可以在集体土地制度改革方面达到开山或者化冰的作用。

与小产权房“形似神不似”

土地增量虽然打开了，但市场需求仍然是要考虑的问题。

中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，这一政策对投放到租赁市场的集体用地位置要求还是很高的，好位置的空缺闲置的土地不多，差位置的租赁需求不多。他进一步指出，目前最重要的是如何利用不能公开招拍挂的集体用地。过去很多年，虽然通过招拍挂的过程产生了一些“地王”，但这种形式确实公开且透明。而集体产权出租，虽然不涉及产权转让，但使用过程中，最后收益如何分配，哪部分人群获益是个问题。如果利用不好，反而有可能跑偏成小产权房。

所谓小产权房，并不是一个严格的法律概念。20世纪末21世纪初，随着城市化进程的加快，房价大幅攀升，开发商逐渐把目光转移到大片未开发的集体所有土地上，与一些乡村合作，绕过正常土地市场，不经过招拍挂程序，不改变土地性质，直接建设商品房公开出售。这些在非住宅用地上建起来，又无法变更土地用途因而不能合法买卖的住宅，就被称为“小产权房”。