集体用地入市猜想：楼市调控由“重售轻租”转向“租购并举”

在通州东南部，沿着张采路向南，一过东六环，车道两侧的风景从绿树成荫陡然变成许多排不断向远处延伸的欧式风格住房。这个被道路分割为东西两片的区域，是张家湾村，但它有一个更广为人知的名字——太玉园，这里是北京乃至全国最大的小产权房社区。

8月31日，太玉园附近的中介人员李先生拿出手机，花了三五分钟翻出一个网页链接，神秘地向前来探访的《华夏时报》记者说：“你看这是刚发的政策，小产权要转正啦，过几天估计房价就涨了！”

他口中的“政策”，指的是8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部对外发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)，在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

不过现实并非如此。国土资源部土地利用司负责人8月30日表示，集体租赁住房与小产权房一个是依法依规，一个违法违规，不能混为一谈。多位专家均向《华夏时报》记者表示，这一政策并不意味着小产权房会因此彻底转正，而是延续了7月底以来房地产长效机制的调控动向，向租房市场释放土地增量，以改变住房租售体系结构。

不发展小产权房，而给人们以小产权房一般的物美价廉的居住体验。这一次，除了政策，真材实料的土地也进入了租房市场。

集体土地制改革破冰

易居研究院研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者，这个政策开了一个先河，即集体土地首次可以不通过国家征收就直接进入市场。

多位土地方面的专家向《华夏时报》记者表示，《方案》中的两个关键词是“租赁”、“集体建设用地”。众所周知，中国的土地制度是二元化的，分为国有建设用地和农村集体土地，前者可以入市交易，后者则不能入市交易。

在此框架下，中国沿用了20多年“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制，好处是能为城镇化迅速积累资金，让政府有钱投入基础设施建设，但坏处也是有目共睹的，因政府垄断土地供应，房价、地价居高不下。