棚改货币化安置再发力，今年有望消化楼市库存3亿平方米(2)

民生证券宏观团队8月14日发布的《棚改对地产销售和投资的量化分析》报告认为，2014~2016年全国棚改的货币化安置比例分别为9%、29.9%和48.5%，预期2017年有望达到60%。2017年部分地区提出要将货币化安置比例提高至100%，原则上不再新建棚改安置房。

该报告认为，棚改货币化安置能有效促进房地产去库存，满足不同人群的购房需求，并缩短安置周期。

可消化库存3亿平方米

据住建部数据，2016年全国棚改开工606万套，其中货币化安置比例为48.5%，去化商品房库存2.5亿平米。由此推算，棚户区改造中货币化安置的套均面积为85平方米(25000/606=85)。

以此为标准，则2014～2016年，通过棚改货币化安置分别去化商品房库存3800万平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米(棚改新开工套数*货币化安置比例*85=库存去化面积)，分别占当年商品房销售面积的3.2%、12%和16%。

对于2017年，民生证券宏观团队测算了不同货币化安置比例和房地产销售增长率下的库存去化情况。当货币化比例分别为50%、60%和70%时，分别去化库存2.5亿平方米、3亿平方米和3.5亿平方米。

兴业证券宏观团队8月23日发布《地产：棚改的力量能延续多久?》报告称，政策性银行是棚改的主要资金来源方(占比80%)，而从历史经验来看，棚改的货币化安置比例，与政策性银行投放的货币化安置贷款占全部棚改贷款比重的走势高度一致(后者略高于前者)。

“基于这一规律，同时结合各个省市的实际要求，我们预计2017年棚改的货币化安置比例在60%左右。”上述报告称。

长江证券固收团队发布的《棚改货币化安置，对经济的支持效应》报告称，2017年，多个省份上调棚改货币化安置比例目标，其中8个省份的目标超出60%，个别省份甚至超过70%。考虑到实际中往往超额完成，或拉动全国货币化安置比例至60%、安置规模达360万套。从2017年上半年实际完成情况来看，多个城市目标完成率超出一半，比如，西安市棚改任务完成率为77.5%，远超一半，其中货币化安置比例70.5%、远超2015的40%和2016年的51%。