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开发商寻找旧改机会

2017-08-15 21:32:09    第一财经APP  参与评论()人

在房地产白银时代,所有开发商都面临土地项目资源难以获取与规模发展的矛盾。有的开发商选择激进拿地,有的开发商选择收并购,亦有许多开发商将眼光瞄准城市更新,希望从中掘金。

不久前,新加坡上市公司仁恒置地宣布,确认以105.2亿元人民币的总代价拿下上海杨浦81、83街坊开发权利。作为上海内环较大的一片棚户区,完成拆迁后也是上海为数不多的大面积纯住宅用地。

仅土地面积就花费百亿,仁恒置地拿下的土地未来货值将几百亿,对于上海而言这样的项目非常少见,这一次拿地也让业界再度把目光聚集到旧城改造上。

城市更新时机

根据规划,上海蒋家浜地块的住宅部分占地面积约7万平方米,容积率2.64,总地上面积约18.3万,其中住宅占17.3万平方米。以住宅面积计算,楼板价超过60000元/平方米,且未计可能发生的利息。

此前,仁恒置地发起了总计129亿的由上海银行、浦发银行和中信银行组织的银团贷款,其中8年期85亿的贷款用于105.2亿的收购款,44亿五年期的贷款用于未来的开发。以此计算,仁恒置地对于这幅地块的总代价超过150亿。

虽然代价有些超过仁恒置地此前预算,但是按照目前仁恒置地在上海的口碑和打造能力看,未来的溢价空间依旧有期待。

第一财经记者注意到,招商、华润、保利、华侨城、万科、佳兆业、瑞安房地产等房企都曾在旧改项目中获益。

以瑞安房地产为例,其在上海的新天地项目就是有名的城市更新项目。1998年,新天地还是一个破旧的居民区,和很多上海的老公房一样,这里面的居民住在非常狭小的地方。随后,瑞安房地产进入开发,不断拆迁,先后进行了新天地北里的动工和人工湖的动工。随后新天地北里开放,人工湖和中心绿地建好,瑞安开始改造新天地南里和住宅项目,并开始自己的豪宅翠湖天地销售。最后,写字楼相继动工,吸引了更多外资企业的入驻。

通过新天地的改造,瑞安房地产获得了翠湖天地豪宅的“暴利”销售,其用较低的价格拿到上海浦西核心位置的土地,并因此获得不错收益。