庖丁解牛｜缓释房地产金融隐患的三条路径：提速房贷证券化

鉴于全球已有危机案例多“祸起”房地产金融的风险引爆，目前中国房地产金融领域的诸多风险隐患对中国金融乃至整个经济体系稳定性的影响不可小视。实际上，中财办一局局长王志军在新闻发布会上也将房地产泡沫视为中国金融体系当中存在的五大潜在的灰犀牛式风险之一，其他四只灰犀牛为影子银行、国有企业高杠杆、地方债务、违规违法集资等。

房地产金融的主要风险隐患点

1.房地产业的融资过于集中在商业银行。

首先是在房地产企业资金来源中，商业银行贷款比例过高。相关研究表明，房地产企业资金中，贷款（按揭贷款+开发贷款）占比的合理水平为20%，超过该水平将意味着住房贷款的风险会增加。2005年以来房地产企业资金来源中房贷占比在多数年份超过20%，2016年该比例竟高达近40%。

其次是在房地产企业间接融资和直接融资组合中，间接融资的比例特别是商业银行贷款的比例过高。2004年以来在以房企信贷、房企信托和房企直接融资（股票+债券）为组合的融资结构中，房企信贷的占比多数年份在90%以上，近几年来虽有所降低，但2016年的比例依然高达85%。

2.偿付收入比显示按揭贷款者的债务负担压力过大。

按照国际上多数国家的经验，偿付收入比在30%以下时，按揭贷款者处于合理的债务负担区间，如果超过30%则意味着债务负担较重，而一旦超过了50%则表明偿付压力近乎不堪承受。在2009年至2016年间，按收入平均值计量的全国城镇居民的偿付收入比多在40%以上，反映城镇居民家庭购房债务负担压力普遍较重。

由此进一步推论，按照中低收入者收入水平计算的偿付收入比会超过50%，表明中低收入者的住房债务负担处于过重区间。由于按揭贷款多为20年以上的长期贷款，虽然目前违约率较低，但必须重视由偿付收入比过高引致的未来偿付的巨大不确定性。

2010年以来，住户1年期以上定期存款、特别是5年期以上定存大幅缩水，在定期存款中的占比急剧下降，房地产信贷的期限错配问题趋于恶化。以公开披露的住户定存原始数据的30%匹配住户购房贷款所得的流动性缺口数据在近三年来持续加速扩大，2016年底这个缺口余额超过8万亿元，占同期住户购房贷款余额的43%。