林采宜谈中国房地产：一堵倾斜的危墙(3)

从一般的税收体系来看，流转税，所得税和财产税是一个国家最主要的三种税收来源，其加总占全部税收的90%以上。流转税是针对销售商品或提供劳务的流转额征收的一类税收。由于商品和劳务的交换无处不在，这就决定了流转税的征税范围十分广泛;流转税形式上由商品生产者或销售者缴纳，但其税款常附着于卖价，易转嫁给消费者负担，表面上看，纳税者为企业、机构，但本质上是有所有消费者共同承担的商品和劳务成本。因此流转税也成间接税。我国目前流转税主要有增值税、消费税、营业税和关税，占所有税收收入的一半左右。远远高于发达国家(美国的流转税只占税收总额的20.4%)。

针对所得额和财产规模的征税皆为直接税。前者称所得税，后者称财产税。税法规定应当征税的所得额包括生产经营所得(如利润等)，提供劳务所得(如工资、薪金、劳务报酬等)，投资所得(如股息、利息、特许权使用费收入等)和其它所得(如财产租赁所得、遗产继承所得等)四类。所得税按照纳税人收入的大小来确定税收负担，财产税则是对纳税人所拥有或属其支配的财产数量或价值额征收的税。包括对财产的直接征收和对财产转移的征收。直接税共同的特点就是富人多纳税，穷人少交税。以富有群体为主要纳税对象。我国对财产的征税主要有房产税、契税、车船使用税，间接税占所有税收的20.42%，远远低于发达国家(美国直接税占78.92%)。

从上述税收结构可以看出，降低流转税，例如提高所得税起征点，降低增值税等能降低低收入群体的税收负担，而增加财产税则针对富人群体的税收，房产属于财产，开征房产税可以降低无产阶级争先恐后去负债拥有房产，对于改善社会收入分配和抑制房价上涨是一种长效机制。

“租售同权”或对缓解教育资源紧缺毫无帮助

把教育资源绑定房屋产权和户籍的学区房制度是我国大中城市特殊的政策，这也是户籍制度遗留下来的弊端之一。由于优质教育资源的稀缺，导致学区房的价格高企，租(购)房者为了子女获得好的教育，支付巨额的房屋溢价给房东(售房者)，这是一种扭曲的溢价机制，居民为优质教育付费，不是付给教育机构，用来改善师资待遇和教学设备，创造更好的教育环境，而是付给房东，这种资源错配的结果一方面是学区房房东的不劳而获，另一方面公立学校却无法从居民支付的高额教育溢价中得到任何补贴，租购同权本质上没有改变这种机制，高房租和高房价一样，都是对房东的补贴。