林采宜谈中国房地产：一堵倾斜的危墙(2)

从调控供给的角度看，土地制度的改革，或者说，土地彻底私有化才能使供给端的伸缩反应市场需求。

纵观房地产市场较为稳定的发达国家，基本上也是这两招，税收政策调控市场需求，土地私有化和自由交易使得供给反应需求的变化。

房地产商业模式的杠杆效应决定了地产泡沫的金融风险

从上市公司年报来看，房地产企业的资产负债率高达78%，如果加上隐性债务，可能更高。这个数据表明，房价下跌20%，房地产商的净资产就被消灭了，接下来，是银行去面对资产贬值的风险。

与此同时，2016年的房贷销售比显示，居民55%的购房金额来自于银行贷款，如果加上各种非银行渠道的首付贷、二次抵押等，住房抵押率大约在60%~65%之间。

总体而言，房地产行业就是基于信贷杠杆而不断扩张的行业，一旦房地产泡沫破裂，房价下跌，不仅待售的房产面临资不抵债的风险，已经售出的房产也存在类似风险，美国的次贷危机就是由这种房地产杠杆游戏崩盘引发的。

从供需两方面探究中国房价缘何持续上涨

过去十年，中国房价的持续上涨源于两个方面的因素。

从看需求端来看，房产具有消费和投资的双重属性，从住房的消费属性来看，婚育人口的增加和居民收入的快速增长是主要的支撑因素;从2000年到2012年，每年新增的婚育人口大约1300万对，城镇居民的可支配收入年均符合增长率为11.05%。70后80初的人口婚育高峰加上快速增长的居民收入是支撑中国房地产在过去十五年持续上行的根本基础。此外，农村人口向城镇转移的热潮——城镇化也相应推动了三四线小城市房地产市场的繁荣。从房产的投资属性来看，货币供应量的增长和宽松的信贷条件是刺激房地产投资性需求的重要因素。过去十年，货币增量年均增幅为21%，大量的超发货币涌入地产市场，推升了房地产市场的价格。当然，与之相适应的还有银行相对宽松的信贷政策。

此外，从供给端来看，政府对住宅用地的控制是推高土地成本以及房价的因素之一。

政府限购、限贷等行政手段何时能退出政策工具箱取决于房产税、交易税等长效机制何时能逐步建立。

中国居民税收痛苦指数高?改善税收结构是关键

就综合税率而言，目前中国为30%，低于大部分发达国家(发达国家的综合税率平均为38%~43%)。但是我国居民的税收痛苦指数却明显高于发达国家，其主要原因就是税收结构存在问题。