林采宜谈中国房地产：一堵倾斜的危墙

编者按：

7月17日，广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，首次点燃“租购同权”热议。8月4日，中国人民银行发布《中国区域金融运行报告(2017)》，其中在《房地产市场出现分化 因城施策调控政策效应逐步显现》一文中称，2017年，全国房地产市场可能呈现“成交回落、价格平稳略降”的发展态势。一时间，中国房地产市场再成争议焦点。

当前中国房地产市场是否存在泡沫?如何建立中国房地产的长期调控机制?租售同权是否会使优质的教育资源更加紧张?在中国金融四十人论坛(CF40)特邀成员、国泰君安证券首席经济学家林采宜看来，房地产泡沫毋庸置疑，高房价已使中国房地产站在珠穆朗玛峰之上，房价“拐点”的到来更如危墙倒塌。

下文根据CF40秘书处对林采宜的访谈整理而成：

中国房地产泡沫毋庸置疑：已站在珠穆朗玛峰之上

我个人认为，中国房地产市场的泡沫是毋庸置疑的。

评价房地产是否存在泡沫可以从三个指标来看：第一，房价收入比;第二，房价租金比，第三，户均住房套数。目前，中国城镇的平均房价收入比已经超过20倍，一线城市甚至高达50倍以上(发达国家的平均房价收入比低于10倍)，而租金收益率普遍低于无风险收益，一线城市的租金收益率平均在1.5%~2%之间(从海外房地产租售市场来看，正常情况下租金收益率应该高于无风险收益)。从总量上看，全国城镇居民的户均住房套数已经超过1.05套，总体供求不存在失衡。上述三个指标共同验证了一个结论：中国房地产市场存在泡沫!

房地产位于发展周期的什么阶段?我认为，目前的中国房地产正站在珠穆朗玛峰，无论往哪个方向走，都没有“高处”了。下行，只是时间和空间的问题，而政府所期待的是软着陆。

见顶的市场，判断其价格拐点何时发生，类似于判断一堵倾斜的危墙何时倒塌。房价拐点何时到来并不重要，重要的是，君子不立危墙之下。

建立中国房地产的长期调控机制需要两招

地产价格取决于供需关系。

从政府调控的角度看，调控需求主要靠税收。持有成本决定了投资者的持有意愿，或者说，持有房地产的成本和机会成本决定了房地产的投资性需求。