中国楼市“变轨”：驶入“购租并举”(4)

建设在集体土地上的租赁住房如何进入市场?北京住建委表示，北京市利用集体土地建设的租赁住房，可由区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房，再向中低收入家庭按公租房价格出租，入住项目统一设置租赁管理服务站，提升服务管理水平，提高承租家庭的归属感和生活质量。

集体建设用地上的租赁住房要实现的是政府、社会、农民和住房保障家庭的共建共赢共享。“为了保障农民利益，租赁住房由政府按市场价格趸租过来，再向保障房家庭按公租房价格出租，差价由政府补贴。”北京住建委相关负责人说。

外界之所以关注集体土地建租赁房，根源在于这与利用国有土地建租赁房有很大区别。

集体土地与国有土地所有权有所不同，属于农村集体所有。国家法律规定，农村集体建设用地上建房的主体是村集体经济组织，房屋产权也属于农村集体经济组织，不能转让，不能改变性质。

因此，在集体建设用地上建设租赁住房，并集中向城市居民出租，这在当前相关法律法规之下存在一定的模糊地带。

此外，在集体土地上建租赁房，业界一度有疑虑，此举是否会造成新的小产权房问题?

2012年，当时还在担任北京市国土局局长的魏成林就曾坦言，集体土地建租赁房与小产权房的差别就在一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。

他认为，有一个办法可以避免小产权房的出现，就是由政府把集体土地统一租过来，由政府统一建设。政府跟村集体签协议，收益由政府跟村集体分成，政府从分成里拿一部分，把投资成本收回。在规定的期限之后，政府可以把房子还给集体，或继续合作。

事实上，利用集体土地建租赁房“好处”不小，此举不仅不占用地方国有建设用地指标，且可降低建设保障房的用地和拆迁成本。

国土资源部党组成员、国家土地副总督察严之尧8月3日到北京市规土委调研时表示，建议深入研究农村集体建设用地的使用政策，设计好农村建设用地使用的商业模式，特别是要针对北京市的楼市情况大力推进农村建设用地建设租赁性住房，丰富住房市场，降低居住成本，增加农民收入。