中海物业中期净利上涨 规模命题仍未解

今日（9日），中海物业(02669.HK)盘中继续飘红，走出股价新高，一度涨至1.76港元。而在昨日，中海物业股价上涨14.19%，以1.69港元收盘，创下2016年9月23日以来的最高价。

从公开信息分析，中海物业股价的上涨来自中期业绩的刺激。从公告看来，今年上半年，中海物业的管理建筑面积、管理合约额、收入、净利润都得到不同程度的增加。其中净利润增幅最高，为36%。

中海物业的发展策略分为两部分，一是通过扩大管理规模、培育增值业务来提高收入，二是通过搭建智能平台来节省成本，提高效益。

但这个策略见效漫长，上市近两年的中海物业不论在规模还是收入利润等关键指标上，均未获得质的飞跃。物业管理公司和房企，在一定程度上存在共性，适当利用资金杠杆和收购交易，是规模化的必需品。而中海物业至今尚无进行重大投资或收购。

规模增速缓慢

上市以来，中海物业主要采取内生增长法。这意味着，只要不丢失老客户，能在新的合同期续约，这家公司的管理规模仍能获得增长，只是偏于缓慢。

8月7日，中海物业公告未经审核的中期业绩，让公众得以了解中海物业的半年度发展详情。

据公告，今年上半年，中海物业管理的建筑面积比2016年底上升5.5%、较去年同期上升14.7%至98.6百万平方米，较去年同期增加14.7%。至今，中海物业已进入52个城市。

10月23日，中海物业正式登陆联交所，成为继彩生活之后第二个上市的物管公司。

对物业公司而言，脱离地产开发公司的母体，独立分拆上市，获得更多融资渠道，全心意为规模和盈利冲刺是最大意义。在彩生活和中海物业之后，越来越多房企将物业服务板块分拆，在联交所或新三板上市。

物业管理公司视规模为盈利基础，事实也正如此。彩生活主席兼非执行董事潘军剖析过彩生活发展的四个阶段，前两个阶段是：先通过内生增长、外延式增长的手段，扩充总服务面积，获得基础的物业管理面积，并以此为增值业务的拓展提供现金资源;第二阶段是，通过服务面积的增加获取更高的用户人数，实现增值业务高速发展的规模优势，兑现人口价值。