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冯仑:房地产“后开发时代”来了

2017-07-24 16:32:11    第一财经  参与评论()人

去年年底,六十多家中城联盟企业的董事长聚在一起开会,达成了一个共识:以 2016 年结束作为分水岭,之前是房地产“开发时代”,之后是房地产“后开发时代”。

开发时代做得好的房企,只因赚到了红利。开发时代有什么特点呢?

首先,开发时代的产品是单一的——只做住宅。每年全国房地产企业的销售额, 80% 以上都是围绕着住宅。所以在开发时代,所谓的房地产实际上指的就是“住宅”,而不是全面的房地产产品供应。

第二,开发时代的商业模式以快消为主,开发了就卖。第三,开发时代的竞争力都围绕着单一产品,以快消为主。

开发时代,房地产创新取决于三个条件:规模、成本、速度。就是比谁卖得规模大,谁卖得速度快,谁的成本低。规模主要看你怎么拿地,另外,工业化生产、装配式住宅、住宅产业化,都是为了增大规模;快消的周转要快,加速建设,尽快销售,就是围绕着速度的创新。

在开发时代,做好了这三件事的企业,都赚到了过去 20 年经济增长带来的红利。实际上,这一批企业家赶上了一个最好的时机:地价每年都在涨,货币每年都有一个温和的通货膨胀,另外,城镇化人口聚集有刚性需求。过去 20 年,房价持续地在不同的城市、不同的阶段轮番上涨,使我们过去的开发时代模式一直顺利。

今年,我们认为房地产行业已经进入了后开发时代,相对于开发时代来看,后开发时代的情况有所不同。

第一,产品变得越来越复杂,虽然住宅很重要,但是房地产的产品线不再只有住宅。万科提出城市配套服务商,除了住宅,其它的购物中心、写字楼都被纳入它的视野。而物流、仓储、教育、研发、健康等的物业新需求,都开始成为大家的投资重点。

现今的房地产行业要拥有了一个稳定的、全面的产品线,不再只造住宅。企业建造的办公楼,可能只是用作出租,一家公司 30 年只建 100 万平米的房子,这 100 万平米值一千五六百亿的办公楼,只用于出租,每年就能赚得 60 多亿租金。

这种模式跟开发时代的销售类房地产相比,几乎没有销售额,但是资产质量很好,租金收入也很高。现在房地产企业的模式越来越多样化,横向产品服务越来越多。