评论：房价上涨周期结束 地产依赖大限已至(2)

对于三四线城市房价的上涨，必须认清和警示。如果说一线城市和热点二线城市房价上涨，有人口净流入、城市住宅用地供应不足等因素影响，尚情有可原。但三四线城市，既面临较大的去库存压力，又有人口净流出的困境，且住宅用地供应一直大于需求。

带动三四线城市房价上涨的原因是棚改的货币化安置，此举与之前棚户区改造住房安置有所不同，被安置者获得一定的安置费，既“创造”了需求，又提升了购买力，因此房价趁势上涨。从统计上看，我国2015年棚改货币化安置的比例为29.9%，2016年这一比例上升到了48.5%，帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

同时，地方政府也希望通过涨价去库存。众所周知，从2012年~2016年，三四线城市因为巨大的库存压力，房价一直停滞不前，房价不涨或者微跌，成交量反而低，因为买房者预期房价会继续跌，一旦开始上涨，买房者就会涌入，上涨期间的成交量即可说明一切。

但这背后隐忧不少。一方面，三四线城市原本不缺房子，人均住房面积不低，因为不限购，多套房产者比比皆是。房产已经饱和甚至过剩，再通过涨价预期让民众涌入购买，虽然可以增加地方政府收入和经济数据，但长远来看，对经济和民众生活并不是一件有利的事。鼓励农民去库存更是非常不可取，因为中国的农民基本没有养老保险，买房的钱原本就是养老的钱，如果将毕生积蓄付之于一两套房产，老有所养将面临风险。中国房产租售比很低，如果靠租金回本，买房是一件很亏的事。

另一方面，地方政府沉湎房地产又可以多几年。但一个行业过剩了，还继续指望，必然物极必反。原本随着房地产行业过剩到来，地方政府思考的问题应该是推动经济转型，让经济发展摆脱房地产依赖，儿继续依赖房地产无异于饮鸩止渴。比如，温州、福州、汕头、舟山、海口等城市，房价泡沫对城市转型升级就产生了较大阻碍作用，当地房地产市场存在相当程度的风险。

房地产业作为中国经济支柱十余年，早已出现整体性过剩。这一轮房价上涨周期已持续整整两年，从一线城市到三四线城市，轮番上涨、全面开花，给中国经济这两年的增长贡献不小。但是，本轮房价上涨周期已接近尾声，中国经济依赖房地产大限已至。此时，经济不能再依赖地产，留给转型升级的时机已经很少。

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