中国正进入大都市圈时代 市域铁路迎巨大投资空间

过去一段时间，土地市场一直存在着这样的供需错配：流入大量人口的一线和部分二线城市土地供给被严格控制，而人口增长明显放缓乃至停滞的三四线城市土地供给偏多。

如何解决这个问题?人地挂钩、打造大都市圈是一个重要途径。

打造大都市圈

方正证券首席经济学家任泽平认为，我国城镇化策略长期存在控制大城市规模、积极发展中小城镇的倾向，这与人口大都市圈化趋势明显背离。一线和部分二线城市人口增长、土地供给不足，三四线城市人口增长缓慢、土地供给过多，由此造成土地供需错配，形成了目前房地产的一系列格局。

他认为，人口大都市圈化态势不可阻挡，应顺应人口迁移趋势以大都市圈战略替代中小城镇战略作为新型城镇化战略方向。反映在土地方面，关键在于解决土地供需错配问题，增加一线和部分重点二线城市居住用地供给，减少三四线城市供给;只有这样，才有可能让房子回归居住本质。

去年12月召开的中央经济工作会议明确要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房地产价格上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

今年4月1日，住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》(建房[2017]80号)，提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。《通知》要求，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。

《通知》要求，各省级国土资源主管部门要按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标。

大城市增加土地供应无疑有利于平抑房价。但这些大城市尤其是上海等超大城市很多都是土地资源稀缺，供地能力不足。再加上目前超大城市人口已经严重超载、交通拥挤等大城市病问题，中心城区新增建设用地空间已然很小。

应对这种情况，加快都市圈的发展成为重要途径。中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，对楼市来说，一二线大城市周围仍有较大的发展潜力，这些地方有产业转移的空间，有人口的支撑。

不过，随着城镇化的发展，人口在大城市的周边卫星城镇聚集，连接大城市中心城区与周边城镇的交通拥堵已成为制约我国大城市发展的瓶颈。这个过程中，加快容量大、快速化的轨道交通体系至关重要。