海外置业不断升温 中产阶层跑步成“国际房主” 置业美国您真的了解吗？

出资二三百万元在北京可以买到什么样的房产？若以区域价格高位来衡量的话，这笔房款只够在三环以内购买20多平方米的客厅，在“宇宙的中心”—五道口买到20多平方米的厨房……但如果有人告诉你，用在五道口买餐厅的钱就可以在海外购买高档公寓，甚至是海景别墅，并可以远离雾霾、与子亲近、休闲养老、顺便投资、转变国籍身份的话，你会不会很动心？

近一两年来，随着以上种种置业目的的驱使，加之国内限购政策继续趋紧、投资渠道有限、空气质量下降、国外房地产市场企稳回升等各方面影响，不少国内经济实力强、与国外生活关联密切的购房者开始把置业的目光投向海外，无形之中促成海外置业呈现一片火热景象。

内外原因促使海外置业风潮正劲

据仲量联行近日发布的海外住宅投资市场分析报告显示，在国内经济增速放缓、房地产调控政策影响以及人民币升值等多重因素的催化下，中国高净值人群(个人可投资资产超过一千万)开始更多将目光转向海外住宅市场以实现资产保值和增值。

具体分析海外置业“潮起”的原因，可以从如下两个方面来考虑：

首先，目前国内房地产市场受限购政策影响，大多数一二线城市的购房者都面对没有购房资格的问题。加之我国投资渠道有限，手里有一笔沉淀资金的人们便会去选择拓宽投资渠道，通过海外置业来实现资产的保值增值。这样一来，投资者便可以在国际范围内丰富资产配置，使其多元化，同时对冲投资风险。

其次，自从2008年次贷危机开始，美国房价大幅度跌落，这种趋势并向其他国家蔓延，加之欧洲经济不景气，很多人认为购买海外房产是投资抄底的好时机。十年之前海外置业是很多人都不敢想的事情，如今成为可能。

《2017中国私人财富报告》显示，在投资地域方面，美国仍然是高净值客户的首要目的地选择，提及率在50%以上。

其中，美国房产备受追捧，越来越多中国高净值人群热衷赴美买房。据媒体报道，中国买家美国置业的年增长率达到了20%，近五年里仅在美国住宅地产上的累积投资就达930亿美元。根据预测称，未来五年中国将成为美国房地产市场的领“投”者。

资深房产投资专家分析指出，分散风险是中国高净值人群进行境外投资的首要原因。在众多投资产品中，房子具有较强的抗风险能力。因此，大多数高净值人群更愿意把钱投在房子上，尤其是海外房产，其被视为实现资产保值增值的绝佳选择。而在所有的海外投资目的地中，美国经济持续增长，美元作为国际货币，流通性和保值性有目共睹，美元持续上涨，美元资产更具长期持有属性。基于此，美国房产仍将长期热门。

此外，美国房产具有以下优势：房产市场相对稳定，受经济波动影响小;房产市场机制健全，置业安全度高;较高的租金回报率;房产增值稳健，对抗风险能力更强;拥有顶尖的教育资源;房产永久产权;房屋质量好、保养好等等。

中国高净值人群纷纷扎堆购买美国房产，除了出于投资需求，获取稳健回报，不少高净值人群还是出于为子女留学提供便利等需要。美国房地产市场越来越火热，目前，正是购买美国房产的最佳时机。

北京时间6月15日凌晨2点美联储宣布，将基准利率区间调升25个基点，从0.75%-1.0%上调至1.0%-1.25%。这是今年继3月15日的再一次加息。美联储维持了近来每隔三个月加息1次的节奏，这是美国央行当前加息周期的第4次加息，今年内的第2次加息。

算上本次加息，美联储委员还一致确认，2017年总共将加息3次，2017年年底联邦基金利率预期在1.375%。而且，2019年将略微更快地加息，上调2019年年底预期至3%（之前料为2.875%），并维持2018年年底2.125%的利率预期不变。

贷款利率调整 增加买房成本

理论上说，美联储加息，贷款利率将随着基准利率上升，一部分购房者的购房成本将会有所增加。但是房地产作为一种大类资产，其价格除了受市场因素影响外，管制程度的高低对其价格产生影响十分明显。加息并不会成为左右买房决定的一个数字。

全款买美国房产 不用担心会受加息影响

不过，即使房贷的升高会导致一小部分人推迟购房，那市场机制也会在一定程度下自我调节。一旦销售出现滑坡，卖家可能会降低售价，开发商推出促销活动都会是投资者的利好。对于那些不需要在美国贷款的买家，更是可以坐享这些优惠。

从09年至今，房价并没有因为加息而下跌，最多只是由于加息而导致涨幅趋缓。换言之，影响房价的因素很多，如人口年龄结构和人口流向变化、居民收入结构、货币流通总量等，利率政策只是其中的一个因素，而且，货币政策一般是总量政策，未必针对房地产的，只有针对房地产的相对利率政策，才会对房价产生显著影响。

置业目的不同选择国家因人而异

国内买家到底应该着重考虑哪些国家的房产？业内人士表示，依据以上置业目的不同，选择国家也有所差别。

如果是为了移民置业，那么国人可选择美国纽约、洛杉矶、曼哈顿、波士顿以及加拿大多伦多、温哥华等地。以美国为例，据了解，目前美国最便捷的绿卡通道就是EB-5(Employmentbased fifthPreference)这项移民签证类别。该签证类别自1990年创设以来，对申请人之资格条件在历经二次修法后，如今是所有移民类别中，申请核准时间最短、资格条件限制最少的一条便捷渠道。不过该类别移民有一定的资金门槛，一般为100万美元，但若申请者在经政府批准的特定区域进行投资的话，移民投资金额则可以降至50万美元。按此规定，若申请者在美国当地创造十个就业机会，即可取得二年期的条件式绿卡。二年届满前90天，若该项投资行为及所创造的就业机会仍然存在，则投资移民者可申请成为永久居民。

如果是为了子女留学置业，由于世界排名前五十的学校多集中在美国、英国，国人可以重点考虑这两个国家。以美国为例，如果是在纽约曼哈顿置业的话，国内买家能选的公寓主要有两种：一种是共管公寓Condos(纽约华人俗称”康斗“)，相当于国内的商品房，出售的是产权。另一种是合作公寓Co-ops，这种房屋是业主共有的，出售的实际是股份，其好处是房屋价格相对较低，但是增值会比较慢；如果选择置业洛杉矶，则以别墅为主；如果是在波士顿，Condos为主的传统学区房房源会多一些，著名的哈佛、麻省理工等众多世界级名校都集中在此。

国外买房最大的风险是对当地房地产市场一知半解

不管国内置业人群选择哪一种海外房产，由于对海外国家的投资环境不够了解，因此也难免会遭遇一些风险。

最大的风险就是对当地房地产市场的不熟悉。与国内房地产市场少有房价下跌的情况不同，国外房地产行业完全市场化，房价起起伏伏。如果购房者在高位时买进，将来可能会面临房价下跌的情况，且国外政府也有一些防止房价上涨过快的手段，房产升值也不会那么快。

此外，海外置业在税务处理上也有一定的风险。据了解，海外置业的税费主要来自两个方面：一方面是日常经营管理的费用，一方面是交易时产生的税费。以美国为例，在房产日常维护当中，每个州收税情况不一样，建议置业者要在投资前咨询当地这方面的专家，以便弄清楚缴纳税费的比例，从而使风险降低。

从目前统计数据来看，美国房地产明确显现复苏信号，包括在经济危机中受到重创的房地美(房贷巨头)都已开始盈利，以前房价下降比较厉害的佛罗里达和拉斯维加斯，当前房价反弹幅度也都较大。

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