北大光华：大力推进REITs能降低社会杠杆率

“中国大资管的机遇与挑战”研究座谈会暨中国房地产投资信托基金(REITs)白皮书发布会28日在北京大学光华管理学院举行。本次论坛重点讨论了如何为中国的资管行业创造一个良好的发展生态，以及如何推进不动产信托基金(以下简称REITs)公募试点的建设。

REITs是实现不动产证券化的重要手段。它是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行房地产投资管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs从本质上讲是成熟不动产物业的证券化，它不仅仅是增量融资，更多是盘活存量融资或者是存量证券化。

REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

北大课题组研究认为，REITs市场是落实“三去一降一补”的一个重要的市场化平台。REITs首先是一个存量的证券化概念，它对处理存量资产来说是一个非常精确的金融工具。其次，在匹配基础资产风险的方面，权益类的REITs能够把风险分散给有承担能力、有风险承担意愿的投资者，从而降低整个社会的杠杆率，提升风险承担能力。这也是REITs最核心的概念。正因如此，REITs比传统信贷的体系更为简单、直接、有效，作为市场化工具，能够给投资者和融资者更合理的预期。

REITs的另一个优势是为社会资本提供了很好的退出方式。开发和建设REITs市场，可以为PPP和基础设施投资提供可行的金融战略。

基于REITs的特点和优势，以“公募基金+资产证券化”的模式进行公募REITs试点是现阶段的一个优选方案。在此架构下，公募基金可以帮助实现整个公募REITs的流动化。通过公募基金来购买资产证券化的产品的方式，实现投资目的。在产品上，应鼓励推出权益性质的REITs产品。

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