加拿大房价迭创新高 房市泡沫破裂警报拉响

一、加拿大杠杆投资基金涌入房地产市场

加拿大2017年5月份的房屋销售录得过去五年来最大的下滑，但销售情况的不佳并没有阻止房屋价格的上涨，与去年同期相比，加拿大的房屋价格指数上涨了18%。如果购买房屋的投资者利用了杠杆资金，这意味着房主获得了巨大的收益。

在面对巨大收益的同时，投资者也不能不忽视重大的风险可能逐渐逼近。虽然杠杆可以帮助提高收益，但在房屋价格下降的时候，高杠杆也变得非常危险。杠杆使得损失被放大，杠杆可以将投资人变成穷人，投资人的房屋股权可以在价格下跌的时候很快消失。

虽然美国的房地产市场在10年前的一段时间看起来比较温和，但加拿大的房地产市场却已经火了多年，更多的杠杆基金涌入加拿大房市，更是不断推高价格。

二、美国房市和加拿大房市的对比

美国的达拉斯联储每季度为20多个国家制定全球房价指数数据，通过这些数据，我们可以将加拿大的实际房屋价格指数和美国相同的数据相比较，指数的数据可以追溯到1975年。

图：从1975年到2005年年底，加拿大房价指数和美国房价指数的对比

虽然上世纪八十年代初期和晚期美国的房价和加拿大的房价出现了分歧，但30年后，两个国家的房屋市场价格走势基本一致。接着，让我们看看最新的数据，2005年之后，两个国家的房屋价格又有怎样的变化。

图：从1975年到2016年，加拿大房价指数和美国房价指数对比

从上图中我们可以发现，2006年之后，两国的房价出现了巨大的分歧，当时美国的房价已经开始走软，但加拿大的房价几乎没有大幅走软过。

美国的住房市场在2006年年底达到高峰。从那时起，根据这一指数，美国的房价仍然相比2016年的高点回落了近13%。而在同一时期，加拿大的房价上涨了接近56%。

从2006年的高峰期，直到2012年底，美国的房地产市场出现下滑。此后全国房价平均有27%的回升。

美国房地产市场的下滑持续了近六年，但加拿大的房地产市场仅略微下降了7个百分点，持续了不到一年。加拿大的房价在一年半左右就回收了这些损失。此后加拿大房价一发不可收拾，甚至最终超过了美国房价的两倍以上。