香港再诞生“地王”项目 业界预计今年房价再涨5%至10%

半个月前，地产开发商鸿基地产(00012.HK)以232.8亿港元(约合203.7亿人民币)投下位于香港中环的美利道商业用地，竞价刷新之前记录一举成为“超级地王”。令人没想到的是，地王宝座半个月就易手。

近日香港地政总署公布，香港九龙启德片区一块商业/酒店地以逾246亿港元(约合215.3亿人民币)批出，中标财团为南丰集团，地价创香港政府卖地史上最高。以启德商业地总楼面逾191.2万平方呎(约177630平方米)计算，每平方呎成交楼面地价12863港元(约合11255人民币)，较市场估值上限高出约7.2%。

多家地产商争抢“地王”

资料显示，该项目共收到12份标书，除了中标的南丰集团，其他入标财团包括新鸿基地产(00016.HK)及长实地产(01113.HK)等主要大型发展商。信置与新世界发展(00017.HK)搭伙世茂房地产(00813.HK)等共4家发展商合组财团入标。

南丰发展董事总经理蔡宏兴此前表示，这次是以独资形式投得启德商业地，将作长线收租投资，计划兴建写字楼、商场及特色酒店等综合式发展，当中逾一半楼面会用来做写字楼，估计涉逾百万平方呎。而目前中环商业楼面接近饱和，不少企业迁往外区，当中九龙东为本港第二商业核心区域，看好启德发展潜力。

对于香港金管局收紧财团借贷融资，蔡宏兴指，集团财务资金稳健，有足够能力应付，不担心融资情况。

启德区是香港政府近年发展重点，中资企业对于在这一区域拿地表现更是积极。今年5月16日，位于该区的一宗住宅地块，被两家来自内地的开发商龙湖地产(00960.HK)与合景泰富(01813.HK)联合拿下，总价为72.3亿港元(约合63.96亿元人民币)，折合楼面地价约12.06万元/平方米。

实际上，过去海航集团(600221)一直在透过旗下在港上市的香港国际建投(00687.HK)在启德拿地，截至今年3月，海航连续4次投地，投资总额超过270亿港元，前后加起来，海航在启德区域的土地储备已达到约39.8万平方呎(约3.7万平方米)。

地产顾问公司莱坊的估价及咨询部主管林浩文表示，此次九龙启德地盘成交价比预期为高，反映上一个地王项目中环美利道地皮激活了整个商业地产市场，虽然不能用中环直接对比启德，但这反映发展商对优质地皮的渴求及对第二个核心商业区的信心。另外，考虑未来在市区的大型商用地皮不多，这亦吸引实力雄厚的发展商入市以提高市场份额。

林浩文估计，项目总发展成本达320亿港元(约合280亿人民币)以上，项目未来会成为九龙东新地标。另料发展商会把项目作长线收租，整体租金回报率约3%-4%。

楼价预计再涨10%

林浩文指出，香港政府出台新辣招对实力雄厚的发展商影响不大，香港发展商的负债比率与全球其他发展商比较也是很低，加上香港借贷成本不高，未来优质地皮供应不多，“有买贵无买错”。

而目前，在香港推出的多种房地产政策后，反而让人有种火势越来越旺的感觉。今年4月，香港政府要求，凡是以一份文书购买多于一个住宅物业，须按每个物业缴付15%新住宅印花税，杜绝投资者以“一约多伙”避免缴付新税率。就在今年5月，香港金管局还推出了“限贷”的政策。

但最近新推出的楼盘中，人流依旧很畅旺，最近长实地产(01113.HK)推出了496套“海之恋”项目的楼盘，排队买房的人流再一次挤满了红磡置富都会商场，不少准买家都是请假排队。

莱坊称，尽管香港政府进一步加强楼市降温措施，但香港楼价向上的趋势还是会持续。根据官方数据，截至今年3月，香港楼价持续上升12个月，累计升幅达18%，超过2015年的楼价顶峰。

尽管香港政府在为楼市“去火”，但是投资者和用家的需求持续强劲。香港的发展商继续为买家提供优惠，因此一手房成交持续主导市场。今年前四个月，住宅总销售量超过2万宗，莱坊预计今年全年将达约6万-6.5万宗，较去年全年约5.47万宗增加约9.7%至18.8%。

林浩文预计，未来住宅供应充足和利率上升会遏抑楼价，但在高地价和房屋需求的支持下，预料今年本港一般住宅及豪宅楼价将上升5%至10%。

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