中国,新加坡和美国现在是澳大利亚商用地产的三个最主要的资产配置者:中国在2016年的主要商业地产交易中占16%,而2006年时的占比还微不足道,美国为40%,新加坡为23%。
JLL澳大利亚国际资产配置部门的负责人斯托里(SimonStorry)表示:“2007年金融危机后,离岸资金来源的写字楼收购比例稳步上升,并在2015年达到了52%的历史新高。”
JLL估计澳大利亚写字楼的资产配置总额为2255亿元,而外国资产配置比例的10年平均水平约占该行业所有交易价值的三分之一左右。“离岸资金来源也是2016年写字楼资产的一大卖家。”
亚太房地产协会(Asia Pacific Real Estate Association)前首席执行官,现任Emerge Capital非执行董事米切尔(Peter Mitchell)表示,澳大利亚商用物业的外国资产配置趋势有可能进一步增加。
澳洲房产成熟
米切尔说:“我认为原因在于,全球金融危机导致资产配置者越来越厌恶风险,所以他们倾向于资产配置更成熟的市场,对亚洲资产配置者来说,就是澳大利亚。避险方面出现了显著转变,而且澳大利亚的利率非常高。”
他表示,虽然有很多资金来自中国企业,如中国资产配置有限责任公司两年前以24.5亿元从Investa手中买下一系列写字楼,但也有很多新钱来自其他亚洲国家,如日本和韩国。“我们很快就会看到趋势扩散到亚洲以外地区和东南亚。”
外国资产配置审查委员会(FIRB)的统计显示,中国连续第三年成为获批外国资产配置的最大来源,2015财年资产配置了473亿元,分布在所有经济领域,特别是房地产收购。这个趋势不仅在澳大利亚,而且在全球。
JLL的全球资本市场研究总监格林-摩根(David Green-Morgan)表示,到2020年,跨境活动将占到所有资产配置活动的50%以上,每年超过5000亿元。“JLL预测,交易活动将从2015年的7000亿元增长到2020年的超过1万亿元。这一趋势的主要影响因素将是国际资产配置者。”