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解读:海外楼市与中国楼市的三大不同之处

2017-04-26 09:06:31    龙腾海外网  参与评论()人

近几年,中国人去国外购房金额越大越大。海外购房热的兴起,作为一种社会现象,不仅反映了国内政治、经济、楼市环境的明显变化,而且还说明国外少数城市楼市的吸引力超过了国内。

美国全国房地产经纪人协会称,截至2015年3月底的一年中,中国买家在美国购置房产花费了286亿美元,约占美国住房销量的1%。NAR调查显示,截至2015年3月底的12个月内,中国买家在美国住宅的国际买家中占比最高,为16%,高于2013年的12%。加拿大买家的占比为14%,低于2013年的23%。数据证明了中国人海外购房需求之旺盛,不仅快速增长,而且已经成为全球跨国购房的最大“金主”。中国人去国外买房,包括多种因素:比如房价涨得快、小孩子读书、贪官外移资金、中产与富人移民等。但是,近两年中国人海外购房增长如此迅猛,他们真的了解发达国家的楼市吗?

中国买家在美国住宅的国际买家中占比最高,为16%

中国人炒股,多数是听消息和跟风的。中国人去海外购房,其实也多以跟风为主,不可能全面而系统的研究国外楼市,这些国家房地产市场化已有上百年历史,有其自身的运行规律与特征。笔者将其总结为三点。

其一,进入成熟期。一国或一城的房地产市场,是具有生命周期的,这与经济发展阶段有关。经济增速放缓,比如欧美多为2-3%;人口增长缓慢,年龄老化,其中日本和德国最为严重;住宅存量接近饱和,新房需求量小;城市建设告别高潮期,只是小修小补。

典型现象是,二手房成交量远大于一手房成交量,比如美国二者的比例大概是9:1。政府管理部门、房屋买卖双方、房产中介机构、律师事务所等,都是围绕存量房进行工作或展开业务的。而国内各方主要围着新房转。比如我国地方政府很重视土地出让金,而发达国家的地方政府离不开房屋持有税。再如发达国家有很多收购旧房装修翻新之后再出售或出租的机构,而中国比较少见(大都市的二房东、群租房的经营模式非常粗糙,且不被政府认可)。

其二,房价涨幅较小。2003-2010年期间,我国房价持续大涨(除了2008年),很多人都习惯了年均两位数的涨幅。而发达国家的房价则非常温和,绝大部分年份涨幅都是一位数。