京城“老破小”学区房上演春之狂躁 12万每平米是起步价(1)

经过2016年一轮猛涨后，2017年的北京二手房尤其是学区房房价走势更加引人关注。中国证券报记者了解到，春节过后，北京不少学区房迎来一轮猛涨，一些知名学区房上涨10%以上。有中介人士甚至表示，单价低于12万元/平方米，都不能算是学区房。

业内人士介绍，每年的5月1日是北京开始采集小学生入学信息的时间点，这意味着适龄儿童家庭需在5月1日前完成所在学区房的落户，因而每年春节前后都是学区房成交的高峰期。另外，受金猴年和放开二胎政策的影响，2016年北京地区新生儿出生数量超过30万人，不少家长未雨绸缪，在孩子出生时就参与到抢房大军，使得学区房更加紧俏。

专家提醒，购房者不仅要关注房源和房价，还应关注该学区学校的招生政策等信息，合理评估风险。

学区房异军突起

中国证券报记者近日走访西城区德胜学区了解到，该学区内一套学区房已由年前的12万元/平方米上涨至15万元/平方米。

除了价格高，学区房的成交量也远高于其他二手房。一位经纪人对记者表示，其所在的营业厅一位业务员2月份就在德胜学区内成交了4套二手房。而在安德路，短短300米的距离内就有五家房产中介，足可见附近的房市火爆程度。

据房产经纪人介绍，通常而言，重点小学学区内的房源才算学区房。自2015年北京采取就近入学的政策以来，此类学区房价格飞速上涨，短短两年间已翻了两倍。

学区房的房价要远高于同等条件的非学区房。例如，东城区各小学之间教学水平差异较大，学区房与非学区房之间的价格差异明显。重点小学的学区房价格大多涨到13万至15万元/平方米，而其他同等条件的非学区二手房的价格普遍只有9万元/平方米左右。

同时，房价也会根据对应学区的不同而有所波动。“家长在选择学区时会考虑诸多因素。”一位经纪人在向中国证券报记者介绍德胜学区的小学时表示，“育翔小学与西师附小的教学水平相当，但育翔小学六年期间要在三个不同校区上学；相比之下，西师附小的学生上学更加方便。”因此，西师附小的学区房达到15万元/平方米以上。

“选择小学时要关注小学本身条件，更要关注对应的中学及小升初政策。”上述人士表示，例如，东城区和平里学区的青年湖小学，在两年前刚被列为重点小学，但因为小升初可以直升东城区重点中学而受到关注。其学区房房价达到13万元/平方米左右，比周边类似的房源价格高出约2万元/平方米。西城区的金融街学区集中了北京四中、北京八中、北师大附属实验中学等一流中学，在小升初的电脑派位中，绝大部分学生都能进入重点中学，因此，这一地区的房价达到20万元/平方米甚至更高。

“老破小”房型受追捧

由于学区房价格高昂，总价较低的小户型成为部分购房者的选择。根据中介展示给中国证券报记者的成交记录，大部分学区房为50至70平方米、总价为650万至800万元的一居室或小两居室。房产经纪人介绍，大多数购买学区房的家庭资金有限，多选择换房而不是另购第二套房。小户型既能满足落户的需求，又能勉强满足居住，相对低的总价也利于日后出手。实际上，大多数家长购买学区房除了满足教育需求外，学区房还具备投资属性。这也是学区房长盛不衰的一个原因。近十年来，北京房价一直处于上升通道，学区房属于稀缺资源，涨幅远高于普通住宅。尽管不少学区房都属于“老破小”，但仍然备受追捧。

由于学区房单价高，半地下室也受到了一些预算不够的购房者关注。例如，实验二小德胜校区附近的一间在售半地下室，报价为11万元/平方米，比普通房型低2万元/平方米左右。