任泽平：三四线城市地产销量火爆 去库存超预期(5)

在广义库存方面，原则上以累计新开工面积减去累计销售面积计算，并扣除非住宅的自持部分(假定比例为30%).2016年末全国商品房广义库存为43.2亿平方米，较2015年末下降1.3%；去化周期为32.9个月，下降7.9个月。商品住宅广义库存为25.4亿平方米，下降7.8%；去化周期为22.2个月，下降7.3个月。非住宅广义库存为17.8亿平方米，上升9.8%；去化周期为107.6个月，下降13个月。

此外，上述估计还未考虑待开发土地面积，2016年末为3.5亿平方米，以容积率1.5-2.0计算，商品房待开发面积有5.3-7.0亿平方米。

从省级层面看，东北、西北地区广义库存高企，中南、西南地区库存较为合理。东北、西北地区多数省份去化周期最长，去化压力大；其次是浙江、福建、河北、甘肃；再次是云南、山东、江苏、安徽、陕西等地；广东、广西、江西、湖南、湖北、四川、贵州、重庆等地区的去化周期则比较合理。

3.2 2017-2018年补库存将推动房地产投资

从政策上看，房地产去库存政策对销售的影响将边际下降。根据2月23日住房和城乡建设部相关负责人介绍，在去库存方面，今年各地将总结经验，继续鼓励、引导农民工和农民进城安居；继续推进三四线城市的棚改货币化安置，继续提高比例，2017年全国棚改计划目标为600万套；继续推进住房租赁市场发展去库存；继续推进跨界地产发展去库存。但是，由于2016年地产销售火爆，2017年总体购房需求将边际减少，加之高基数效应，政策对地产销量的影响将边际下降。

从各地实际情况看，辽宁、黑龙江等地区因人口外流等去库存乏力，广东等地区已完成去库存任务。2016年广东、浙江等省大幅超额完成去库存任务。广东省2016年化解商品房库存面积2197万平方米，大幅超额完成全年化解250万平方米的工作任务，去库存周期为11.2个月，比2015年底缩短了6个月；其中商品住宅狭义库存去化周期降至6个月左右。浙江省2016年底新建商品房可售房源消化周期为11.7个月，达到了《浙江省房地产供给侧结构性改革工作方案》提出的10-16个月的合理水平；不过，从前述分析的广义库存看，浙江省的广义库存去化压力仍然较大。

从1-2月数据看，三四线样本城市销量同比增速仍然保持高位，但较2016年12月下降。在根据日交易数据整理的46个三四线样本城市中，2017年1-2月有34个三四线样本城市的日均成交量同比为正，其中有29个城市同比增速超过20%、16个超过50%、3个超过100%。但从整体看，以简单算术平均值计算，1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长，但低于2016年12月的42.8%；从月日均成交量合计同比看，1-2月，46个三四线样本城市同比增速为26.2%，低于2016年12月的29.3%。

上调2017年全国房地产投资增速至4%、上半年5%.2016年底市场对2017年房地产投资预测普遍悲观，大部分预测均为负增长，我们在《为什么我们对2017年房地产投资预测不悲观？》报告中，基于基本结构法(土地购置费+房屋施工面积*单位建安成本)、细项结构法(土地购置费+建筑工程支出+安装工程支出+设备工器具购置支出+其他)、地区结构法(一线城市+二线城市+环一线的三四线城市+其他三四线城市)等三种方法，预测今年房地产投资增速在2%-3%左右。其中的一个逻辑是，2015-2016年一线、部分二线城市以及一些三四线城市库存去化充分，补库存需求强烈。当前部分三四线城市销售火爆、库存去化充分，这将拉动土地购置和房地产开发投资。

(原标题：三四线城市地产销量火爆：去库存和挤出效应——房地产周期研究之二十一)