三四线城市去库存加速：投资客涌入致房价上涨(2)

棚改已成为三四线城市去库存的一条路径。

以湘潭为例，2016年湘潭市城区征收国有土地上房屋签约112万平米，是上年的5倍；征收集体土地上房屋签约111万平米，是上年的3倍；2016年湘潭棚户区改造所带来的购房者比例超过了60%。今年仍有大量的棚改，带来新的需求。

2016年湘潭新建商品房住宅累计销售17450套，月均成交量达到近1500套，刷新了2010年湘潭楼市创下的16520套。今年1月份湘潭商品房住宅成交1260套，同比上涨超八成；2月份成交1500套，同比上涨超过110%，传统销售淡季意外丰收。

房价已先行上涨

一个奇怪的现象是，有的四线城市库存周期仍然较长，价格却已先行。

例如广东省最落后、去库存任务较慢的东翼、西翼和山区商品房均价分别增长8.3%、9.0%和4.3%，粤东西北地区中均价前三位分别是汕头市(7904元/平方米)、湛江市(6056元/平方米)和潮州市(5479元/平方米).

比如湖南的张家界，商品房去库存周期32.8个月，住宅也还有29.1个月，但新房价格已从去年8月的3500元/平米，12末就已涨到4200元/平米，上涨20%。据当地购房者称，库存还有24个月的湘潭房价，2016年房价涨幅也在12%-15%左右。

安徽蚌埠的一位投资客告诉记者，去年9月开始涨，到目前上涨10%左右。等着房价上涨30%就卖掉。

湖北襄阳的一个地产商告诉记者，当地房价去年就开始涨了，最好的位置涨幅大概在2000元/平米，新楼盘从8000多涨到一万多，6000多的涨到8000多。

“这一波拆迁太厉害了，老城区几乎要分批拆完，而且都是现金补偿，这就给市场带来一大批需求。”该地产商说，他去年也因为拆迁还租房住了一段时间，另外有些乡镇的人，在市内工作，会买在差一点的位置。

但实际上，很多城市房价去年国庆就在回升。在湘潭上班的彭小姐告诉记者，去年购房后，现在升值十多万，这比他们两人一年工资加起来还多。

据记者了解，原材料的涨价也是推手之一，水泥、钢筋、砖头的价格自去年第四季度到现在这段时间，都有不小幅度上涨。比如在广东湛江，沙子去年11月2000元一车，现在2900元一车。上半年开发商还可以分摊上涨的建筑材料成本，但下半年就不愿再分摊，建材全是涨价之后进货，所以房价也会相应涨几百块一平米。

不过，政策宽松，一二线楼市火爆带来的上涨预期，以及需求外溢，是三四线房价上涨的主要因素。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近开始逐渐出现调控政策，整体看，房地产市场在2016年9·30以来，一线和部分二线城市被基本抑制价格过快上涨，很多后起之秀开始面临政策加码风险。目前看，这些政策对市场会有一定影响，预计环北京及部分热点城市的调控政策可能继续全面升级，这有助于三四线城市加速去库存。

(原标题：投资客转战 三四线城市去库存加速)