港资地产商风华渐失

商场之中，进退仅在一念之间。在过去几年的保守战略指导下，曾经在中国房地产市场独领风骚的港资开发商逐渐出现了一些暗淡。

日前，新鸿基地产发展有限公司(下称“新鸿基”)召开2016/2017中期业绩会，截至2016年底，营业额按年升32.78%，纯利按年升40.3%至206.59亿港元。

作为港资开发商最突出的代表，新鸿基的业绩仍然透露出亮点，可也透露出丝丝隐忧。作为目前香港规模前列的房企，新鸿基近年鲜有成功拿地。公开资料显示，新鸿基最近一次在香港拿地是在去年5月以3.5亿港元获得葵涌商贸地，这恰好是在内地房企大举入港拿地前夕。

新鸿基的发展是很多港资房企发展的代表，一方面因为商业有了稳定的收入，另外一方面却因为稳定而逐渐失去了自己的江湖地位。

败走市场

新鸿基最强的莫过于商业地产运营，在其租金收入方面，连同合作项目租金计算，新鸿基地产截至2016年12月31日的6个月总租金收入按年上升4%至108.03亿港元，净租金收入按年上升4%至82.73亿港元。

同时在业绩会上，2016/2017财年新鸿基的销售目标定为400亿港元，其中330亿港元来自香港地区，70亿港元来自内地。

虽然新鸿基方面在业绩会上强调了自己参与香港每块土地拍卖，但是在土地获取上几乎一无所获，相反的是内资开发商频繁在香港拿地。

新鸿基华东区域副总经理张永顺曾对第一财经记者表示，新鸿基不会贸然进入二三线城市，地产项目的建设及后期的物业管理等都需要人才储备。对于内地投资，新鸿基地产认为目前土地储备足以配合未来发展需求，将继续采取选择性策略，在一线城市物色投资机会。

可是过了一年时间，新鸿基并未在一线城市有所斩获。而该公司于2013年9月以217.7亿的总价拍得上海徐家汇地区最后一块“黄金地”，截至目前依旧在建，并未给新鸿基带来盈利。

“像港资房企这样的家族管理主要为了长治久安, 更多需要的是稳定的商业物业来获得现金流, 并通过良好的银行关系以确保低廉的融资成本。”一位投行分析师表示。

面临类似局面的港资开发商不在少数。今年1月，汤臣集团开始在市场寻求买家，将自己在上海的资产全部出售。如果一旦交易达成，汤臣集团将彻底离开上海。

值得一提的是，汤臣出售项目并非首次。去年10月，汤臣集团发出公告，公司以11.73亿元出售天津津湾置业有限公司51%股权，津湾置业持有天津市和平区中心区域的津湾广场二期，正在建设的一栋70层高楼“汤臣京津中心”。

汤臣集团2016年半年报同时显示，目前汤臣集团在内地仅在上海和天津持有项目，共计11个，且位置优越，包括位于陆家嘴的汤臣金融大厦、上海环球金融中心72楼全层办公室物业。

过去几年由于港资开发商过于保守，这些曾经的明星房企开始逐渐失去市场份额。此前有内地开发商去香港交流，香港开发商高层就曾表示应该向内地开发商学习。例如九龙仓的第一副主席周安桥曾公开表示，要学内地开发商高周转，并获得高回报。

进退维谷

第一财经记者梳理发现，港资房企的内地战略并非同一步调，而是呈现出多种分化走势：有的选择撤离内地市场，有的选择继续加码投资，有的开始战略收缩和聚焦，有的则放下身段开始高周转，更加现实地面对市场的变化。

易居智库研究总监严跃进认为，市场逐渐成熟，竞争越来越激烈，市场集中度越来越高，标准化的操作流程建立，品牌开发企业通过标准化操作实现“快速开发快速销售”的高周转策略，高周转的背后是行业利润率逐渐走低，而以利润为导向的港资房企很难适应这个变化。

面对内地房地产的高周转模式，港资企业一直无法适应。以瑞安房地产为例，其在上海的新天地旧改项目已经参与超过10年，这样的周转速度使得瑞安房地产资金使用效率远低于同行，并因此和同行拉开差距。

“产品力表现上港资房企已经不再是唯一的优势，内地开发企业产品开发能力甚至已经基本上赶超了港资、境外房企，港资房企产品已无竞争优势。”同策咨询研究总监张宏伟指出。