剑指过热房地产市场！私募资管备案4号文发布(1)

这对进一步抑制热点城市房地产泡沫有帮助，未来将产生深远影响。

昨日晚间，基金业协会重磅发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，严格规范私募资管业务投资房地产的行为，避免资金违规流入房地产调控领域。这对进一步抑制热点城市房地产泡沫有帮助，未来将产生深远影响。

业内人士评价：“4号文”可以说基本断了房地产通过资管机构的非标融资之路(16个热点城市)，影响较为深远。从业务上看，可能对部分基金子公司、私募管理机构等有些影响。

一家基金子公司人士评价：第一、这一政策力度比较大，也是继银行、信托公司输血楼市资金被加强管控后，基金子公司的房地产非标融资业务的口子也被监管堵住。这对地产影响较为深远，房企的融资渠道变窄。

第二、此前房地产融资业务是基金子公司的业务之一，在“净资本约束”新政下，这一政策对部分房地产业务占比较大的基金子公司影响较大。

也有人士表示，“4号文”主要是针对16个热点城市的房地产融资业务，指向性较为明确，但对于非16个热点城市也有存在业务空间，重点还是看房企的主体资质，也不能说完全没有空间。(16个热点城市以外的项目融资业务仍然可以做)

据一位银行系基金子公司人士表示，此前就有关于“4号文”的征求意见稿，而且从去年开始房地产融资这块就有收紧的趋势，因此对这一“4号文”并不意外。他表示，确实在之前基金子公司中房地产融资业务较多，其实自去年四季度之后各大基金公司都在收缩这一业务，相较来说这一政策出台略滞后，因此整体来看对行业影响并不大。

行业现状

私募资管产品投资房地产市场现在情况如何？据悉，这部分规模在资产管理总规模中的占比不算高，但是存在几个问题，资金来源以银行为主、通道业务占比高、项目集中于热点城市等。

所以，这次监管主要规范的内容就是资管计划投资北上广深等热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为。

监管范围

备案4号文件监管的对象，不仅包括证券期货经营机构(包括证券、基金、期货公司及其子公司)的私募资产管理业务，也包括私募基金管理人的业务，为了避免私募监管套利。这两者开展的投资房地产开发企业、项目业务，都要受到监管。

但是，监管也明确，证券公司、基金管理公司子公司按照规定开展的资产证券化业务不适用。资产证券化业务被豁免。

监管新规要点

一、投资热门城市的普通住宅项目的产品暂不予备案

新规要求，私募资管计划投资于房价上涨过快的热点城市的普通住宅地产项目的，暂不予备案。

那么，哪些城市是热门城市？监管解释，目前包括16个热门城市，包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等，这些地方房价上涨迅速，是地产调控的重点。当然，未来将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围热门城市范围。