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刚刚,孙宏斌回答了为啥要万达项目!(深剖632亿交易背后逻辑)

2017-07-11 11:20:41    21  参与评论()人

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导读:这是中国房地产史上规模最大的一笔并购交易,背后的逻辑恐怕并不简单......

来 源丨21世纪经济报道(jjbd21)

记 者丨周松清、张敏、黄斌、王营

7月10日,王健林和孙宏斌谈成了一笔大交易,将万达旗下76家酒店和13个文旅项目91%的股权及债务,作价631.7亿元卖给了融创。

而融创中国在7月11日早间发布了收购万达文旅、酒店项目的详情公告。这则公告主要回复了两点:第一,融创此次收购万达文旅、酒店项目资金如何解决?第二,融创此次收购究竟是看重了什么?

第一,钱从哪里来?根据公告,双方协商付款方式中第四笔付款方式为:万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款,随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。也就是说,王健林给了孙宏斌一个相当宽松的付款条件。

第二,孙宏斌为什么要买万达项目。原因是“可售面积约占总建筑面积的84%”。按照孙宏斌的预期,以项目公司股东投入的资本、销售项目物业的所得款项及/或该等项目可能筹集的银行融资拨付文化旅游项目的发展成本。

首先看,孙宏斌为什么要买业内并不看好的万达文旅、酒店项目?融创要开启多元化转型?从公告看,孙宏斌其实只是看重了万达文旅、酒店项目的住宅部分。公告显示,十三个文化旅游项目总建筑面积合计约为 5,897 万平方米。其中,自持面积约为 924 万平方米,可售面积约为 4,973 万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%。七十六家城市酒店总建筑面积合计约为 324.9 万平方米,总房间22,920个。

融创明确表示,考虑到(其中包括)不时的资金需求及市场环境,本公司预期以项目公司股东投入的资本、销售項目物业的所得款项及/或该等项目可能筹集的银行融资拨付文化旅游项目的发展成本。

此外,孙宏斌哪来这么多钱来“消化”这笔收购?表面上看,这笔高达631.7026亿元的收购堪称房地产界并购金额最高。融创发布的公告显示,王健林给了孙宏斌极其宽松的付款条件。万达以贷款方式支援融创中国296亿三年期贷款将大大缓解融创中国此次收购的资金压力。

根据万达率先发布的公告内容,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款;融创房地产集团以335.95亿元,收购前述七十六个酒店。根据融创中国发布的公告,该笔收购目标项目公司91%的权益和目标酒店资产100%的权益,代价分别约为人民币295.75亿元和人民币335.9526亿元,合作事项的总代价约为人民币631.7026亿元。

根据融创公告的代价支付显示,合作事项的代价将按以下方式支付:第一,框架协议签署当日,买方向卖方支付人民币2,500,000,000元(作为定金);第二,二零一七年七月三十一日或之前,卖方应配合买方完成对目标项目公司和目标酒店资产的尽职调查,并且双方签署正式协议。正式协议签署后3日内,买方累计支付至合作事项总价款的20%,即人民币12,634,052,200元(「第二笔付款」);

第三,正式协议签署后,卖方开始准备目标酒店资产转让过户前所需的所有手续,买方推动尽快取得股东在本公司股东大会的审批,并在90天内支付转让价款累计至人民币33,595,260,800元(「第三笔付款」);第四,卖方收到第三笔付款后5个工作日,卖方通过指定银行向买方发放贷款人民币29,600,000,000元(期限为三年,利率为银行三年期贷款基准利率),买方收到该贷款后2日内,向卖方支付剩余对价人民币29,575,000,000元(「第四笔付款」)。

据统计,2016年至今,融创中国对外并购耗资已逾1300亿元。截至目前,在香港上市的融创中国市值577亿港元;2016财年实现营收353亿元,净利润为29.4亿元。2016年融创房地产筹资活动产生的现金流量净流入较2015年增加577.67亿元,筹资净流入634.14亿元,主要是由于2016年公司通过直接融资的方式,在上交所和深交所非公开发行190亿元的公司债券。同时,为了迅速扩大规模,融创房地产借款净增量较去年同期增加460.03亿元。筹资活动产生的现金流量净额的变动是导致了期末现金及现金等价物余额较2015年增长了158.46%的主要原因。截至2016年末,融创房地产账面资金为450亿。

这次交易可以说是是中国房地产史上规模最大的一笔并购交易。一石激起千层浪,万达的融资压力、其“去地产化”的轻资产转型、万达商业地产回归A股的进程,以及融创的高负债率等一系列问题,引起了市场的多方猜测。下面,21世纪经济报道记者从多方面一一为你解读。

万达商业地产资金杠杆迫降

2016年5月,万达集团总裁王健林在央视《对话》栏目中叫板迪士尼,声称万达文旅项目的存在,将使迪士尼20年内无法在中国内地市场盈利。

但仅仅14个月后,王健林就将这些项目卖出。

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