李宇嘉：销售“春困”之中 房产开发投资缘何能维持高位

李宇嘉

5月15日，国家统计局发布1~4月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，房地产行业上下游“一起一落”的格局明显。

从下游来看，1~4月商品房销售面积同比增1.3%，已经趋近于零增长，累计增速连续24个月下滑；而从上游来看，1~4月开发投资同比增速达10.3%，虽然较一季度微跌0.1个百分点，但仍然是近3年来的次高点。

在下游销售增速连续下滑、政策和资金继续“双紧缩”的大趋势下，再加上按揭利率连续16个月走高（4月首套房利率同比涨23%），显示开发商资金面也趋于紧缩，上游开发投资为何能逆势走高？

笔者认为，这首先与土地购置费高及缴纳方式有关。今年4月，根据中指院的统计，300城土地出让溢价率（17%）较一季度下滑2个百分点，较去年同期下降21个百分点，但成交楼面均价仅比去年下降了10个百分点，仍维持在高位。

2016和2017年，城市地价高企，300城土地楼面价同比分别增长40%和26%，溢价率分别达到43%和29%。按照国家统计局的解释：“土地购置费分期付款的，应分期计入房地产开发投资”。根据土地收支管理规定，“分期缴纳全部土地出让价款的期限，原则上不超过一年”。

实际上，只有当快到一年的最后期限时，开发商才会缴纳土地出让价款。换言之，土地购置费反映的是大约一年前所取得且在当期计入投资的土地价值。2017年，全国土地成交价款创下历史新高，增速（49.4%）也创2010年以来新高。由此，去年土地购置费摊到今年，就体现为今年1~4月份开发投资高增长。在2017年，3~4季度的土地出让占全年比重超过60%。由此，上年土地购置费摊余对开发投资的支撑仍有望在今年大部分时间得以体现，今年开发投资将持续景气。

除土地购置费的因素外，开发商“抢跑”和“收割市场”，也是开发投资超预期增长的原因。

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