在2016年“930”楼市调控新政中，北京推出了“限房价 竞地价”的土地出让方式。开发商按此种方式竞得土地的开发建设项目，从土地出让时就被敲定了房价上限。1年多来，北京大批宅地以此规则成交，首批项目也即将入市。近日，北京市住建委针对《关于加强限房价项目销售管理的通知》向社会征求意见。此次披露的征求意见稿规定，“限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房。”

也就是说，这些限房价项目除了在土地出让时“锁定”的销售均价外，还将设“评估价”。相关部门将对这类项目的市场价作出评估。如果评估价与土地出让时限定的销售均价差距较大，则将由市保障房中心收购并转化为共有产权房，公开摇号配售；如果价差较小，房源性质仍为商品房，取得不动产证或契税完税凭证5年后才可上市销售。

“‘限房价 竞地价’是为了防止出现‘地王’，适当压低住房销售限价，也引导周边新房、二手房房主理性定价。”北京房协副会长、秘书长陈志说，但在个别核心区域，或因市场环境变化产生新的热点区域，部分限房价项目与周边新建商品住宅相比，仍然存在较大价差。

这个“评估价”决定着“限竞房”未来的销售方式。“限竞房”与共有产权房的切换，只针对价差较大的“热点”项目。例如：某限房价项目土地出让时限定销售均价5万元/平方米、评估价为5.5万元/平方米，项目比值为90.1%，高于85%，该房源即为商品房，具备北京购房资格的都可购买；但若评估价为7万元，比值为71.4%，低于85%，就会转化为共有产权房。

其实，新出炉的销售规则，正是为了压缩牟利空间。北京住建委相关负责人表示，限房价项目拍地规则和销售政策，既防止开发商炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市场价明显偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。最终的目的就是让限房价项目分配到用来自住的刚需家庭手中，实现“房住不炒”。

由于销售限价是土地出让时敲定的，评估价是接近销售时的市场价，因此销售限价与评估价的比值越低，就意味着楼盘的涨幅大、牟利空间大。转为共有产权住房，即使再上市也只面向符合条件的家庭，投资客、炒房者也就降低了购买的动力，申请购买的也将主要是刚需家庭。 (经济日报记者 杨学聪)

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