租赁资产证券化获“绿色通道”

　　万亿租赁市场引长线资金

■本报记者 刘诗萌 陈岩鹏

北京报道

最近，月租1.5万，10年租金高达180万的天价租赁房万科翡翠书院引起了人们的吐槽：“这么贵的房租，又没有产权，谁会去住？”

引起争议的数字背后，企业也有一本进退两难的辛酸账，毕竟土地价格如此高昂，租金高了无人问津，甚至会被疑“以租代售”，租金低了又只能赔钱。

然而，中国证监会和住房城乡建设部4月25日发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），却有望在一定程度上缓解这一两难。这一政策鼓励符合要求的企业通过发行权益类资产证券化产品和试点发行房地产投资信托基金，用以进行融资。自2017年住建部等9部委联合发文在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场后，这是首个支持住房租赁资产证券化的官方文件。

近日，首届房屋租赁行业发展高峰论坛上给出的数据显示，2017年，我国租房市场总规模在1.38万亿左右；到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元。

面对万亿级的大市场，中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华对《华夏时报》记者表示，这一政策体现了国家层面对发展住房租赁市场的金融支持。投资住房租赁市场具有占用资金大、回本期限长的特征，一般企业不愿意投资，所以需要有长期融资工具的支持，资本证券化就是用来提供长期稳定资金支持的。

　　“绿色通道”

事实上，关于支持资产证券化以及REITs的政策在此前多个政策文件中都有提及。2015年初，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。2016年5月和2017年7月的两个加快发展住房租赁市场的文件，也都表示要积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs），稳步推进REITs试点。

此次《通知》，正式提出了租赁资产证券化的准入门槛。根据这一文件，开展住房租赁资产证券化应当符合3个条件，首先是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；其次是物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；最后，要求原始权益人公司治理完善且最近2年无重大违法违规行为。

同时，专业化、机构化住房租赁企业将更受政策倾斜。《通知》支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产，优先支持项目运营良好的发起人开展住房租赁资产证券化。产品方面，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金。

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