溢价收购、股价阴跌，中粮地产披露重组大悦城内情

陈淑贞

4月25日，中粮地产继续阴跌。这是中粮地产自4月17日复牌以来，第六个股价下跌的日子。

4月24日深夜，中粮地产披露29份公告，公开重组大悦城地产（00207.HK）的内情，剖心明志，希望通过两个平台的整合，释放协同效应，使公司既能通过开发性业务的高周转实现现金回流，又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利。

本次交易是中粮集团对下属境内外两家上市公司的内部整合，实质是中粮地产收购大悦城地产控股股权，共计91.34亿股，占已发行普通股的64.18%，占已发行普通股及可转换优先股合计已发行股份数的59.59%，涉及金额达147.56亿元。

而截至4月24日，大悦城地产的总市值仅约为138.49亿人民币。明显的溢价、即期回报的摊薄都让投资者不甚满意。更大的未知在于，整合完成后，失去先发优势、规模远远落后的中粮地产如何追赶同行。

　　溢价收购大悦城

公布重组消息的九个月后，中粮集团旗下的中粮地产终于披露重组方案，悬而未定的重组初步得到答案。

根据重组方案，中粮地产拟以发行股份方式向明毅公司（Vibrant Oak Limited）收购大悦城地产91.34亿股普通股，占大悦城地产已发行普通股总数的64.18%，占已发行普通股及可转换优先股合计已发行股份数的59.59%。

明毅是中粮集团控制的持股型公司，无实际经营业务，91.34亿股是明毅持有大悦城地产的所有股份。这部分股份的交易对价是147.56亿元。

多名投资者对交易对价表示质疑。4月24日收盘，大悦城地产的股价为1.21港元，总市值仅约为人民币138.49亿元。若以64.18%的持股比例计算，明毅持有的大悦城地产市值为人民币88.88亿元，与收购价147.56亿元相去甚远，收购价实际溢价近66%。

对此，作为中粮地产聘请的独立估值机构，咨询公司安永力图说明估值的合理性和公允性。

安永以2017年12月31日为估值基准日，采用可比公司法和可比交易法对大悦城地产的91.34亿股进行估值。

当以可比公司市净率作为参考估值指标时，股权价值范围为131.24亿元至153.21亿元；以可比公司企业价值倍数作为参考估值指标时，价值范围为85.14亿元至170.28亿元；在以可比交易案例市净率作为参考估值指标时，股权价值范围为141.4亿元至185.24亿元。

相关报道: