房屋买卖竟现借“新政”违约

法院严查合同解原因以防“搭便车”

“3·17新政”的实施，有效规范了房地产市场秩序，但也引发了一定数量纠纷案件，房屋买卖中借新政违约时有发生。近日，北京二中院对一年来审理的涉新政房屋买卖合同纠纷案件进行专题调研。调研显示，有的买卖双方将本不受政策影响的情形解读为受限以混淆视听，有的回避本已存在的根本违约情形而搭新政便车，有的为达到解约目的努力“符合”新政条件。法官表示，法院会重点、严格审查合同解除原因，防止搭便车行为。

受新政影响不到一成

2017年3月17日至4月19日，北京市政府相关部门先后出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》等11项限购、限贷调控政策，被社会通称为“3·17新政”。统计显示，新政实施以来，二中院二审新收受新政影响案件不到全部房屋买卖合同纠纷案件的1/10，案件数量并无显著增加。

北京二中院民一庭副庭长王金龙介绍，此类纠纷大体分为买受人购房资格受限，买受人购房成本增加，双方对合同解除后的责任承担存有争议，以及“连环买卖”中的违约责任承担四类。商办类用房纠纷集中于丰台、大兴、房山三区，而住宅平房合同纠纷多发于学区房集中的东城、西城两区。

由于新政对购房资格、首付款比例两大关键因素限制更加严格，导致履约困难从而引起纠纷。虽然政府相关部门严格规范商业办公类房屋的用途，禁止擅自改为居住，但受到不受住宅限购政策影响及价格优势吸引，部分购房人明知不符合政策仍然选择投资、购买。新政实施后，由于买受人购房资格受限，对合同继续履行产生影响。

大部分业主为改善居住环境或满足自身需求，选择以连环买卖方式“以小换大”“以远换近”。由于信息不对称环节较多，时间节点易发生冲突，一旦其中某项合同履行停滞，都可能导致相关合同的“多米诺”效应，从而引发纠纷。此外，新政出台后，买卖双方有的将本不受政策影响的情形解读为受限以混淆视听，有的回避本已存在的根本违约情形而搭新政便车，有的为达到解约目的努力“符合”新政条件。

法院严查合同解除原因

“在涉‘3·17新政’房屋纠纷案件审理中，法院在审查房屋状况、购房资格、付款能力、履行情况、解除情形的基础上，会重点、严格审查合同解除原因，防止搭便车行为。”王金龙表示，比如，虽可认定买受人确因新政丧失购房资格，但此前出卖人已存在根本违约行为的，出卖人仍应承担违约责任。

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